열반스쿨 기초반 2~3주차 과제 : 아파트 수익률 보고서 작성하기_별을향해쏴라

✅아파트명

천안 천안불당지웰더샵 34평

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

천안 종사자수는 321,670명이지만 아산(204,324명)과 인접하므로 천안, 아산 종사자수를 합한 525,994명으로 봐도 무관하다고 본다. 천안에 위치한 대기업은 삼성SDI와 삼성전자가 있으며 신불당 위로는 공단이 조성되어 있고 아산에는 한화에어로스페이스, 현대자동차, 현대글로비스 등의 대기업들이 있다(S등급)

2. 교통

지하철 노선으론 강남 접근성이 떨어지며 천안아산역에서 SRT를 타야 1시간 17분이 걸려서 수서역에 도착한다.(C)

3.학군

불무중학교는 학업성취도 평가가 없지만(아실에서 확인 불가) 과학고, 외고를 4명 3명을 진학하여 서북구 내 4등에 자리했고 서북구 1위인 불당중학교의 학업성취도 평가가 92%인 것을 감안하면 학업성취도 평가는 A 등급일 가능성이 있다. 

실제로 천안 두정동, 동남구 신부동 등에서 학원가가 밀집한 불당동 인근으로 이사하며  중, 고등학교의 학업성취도 평가는 90% 이상을 기록하기도 했다.(A)

4. 환경

아파트 1km반경 내 백화점, 대형마트가 없어서 c등급이다. 

단, 아파트 앞 상가에 주로 밀집한 학원가는 총 183개로 충남 1위를 기록했다.

5. 공급

천안 서북구의 인구수 400,142명으로 적정 수요는 2007명이며 

2025년 입주량 2,430 

2026년 입주량 0 

2027년 입주량 2621명

도합 5051/3년= 1683명으로 A등급을 줘야하지만 불당동과 인접해 있는 아산 음봉면, 탕정면, 배방읍에 입주물량 증가로 사실상 C등급으로 보아도 무관하다.(26~27년 불당동 인근에 3151세대 입주 예정)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

천안 대장 아파트 때문인지 수익률이 나오긴 했으나 고평가 되었다는 것이 

바로 옆 불당호반써밋플레이스보다 수익률은 상대적으로 낮았다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 고평가되었다.

2) 환금성 : 천안 대장아파트 답게 매매로 나온 물건도 많았다. 

3) 수익률 : 공급물량으로 인해 전세가가 상승하질 않아 매매가도 계속 그 자리에 머물고 있어 수익률이 좋지 않음.

4) 원금보존 :  입지독점성 없음, 공급물량 대비 필요, 전세가율 58%(지방 전세가율 80%) 

5) 리스크 대비: 서북구의 공급물량은 A등급이지만 주변에 계속 아파트 입주물량이 증가하고 있어 리스크를 대비해야한다.

나의 투자 결론(매수 여부): 

그 가격이면 서울, 수도권 갭투자하는 게 맞는 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

사실 오프라인 강의 전에 작성한 것과 오프라인 강의 끝난 후의 작성한 것은 많은 차이를 보였다. 

솔직히 오른쪽에 작성 방법 등을 제시했지만 악마는 디테일에 있다는 말이 있듯이 깊게 파고 들어가니 강의 전(임시저장한) 수익률 보고서는 저번 주 분임을 통해 감으로 작성을 해 두루뭉실하고 원금보존과 리스크 대비 부분이 채워지지 않았지만 강의 후에는 원금보존과 리스크 대비와 수익률 계산한 비교분석을 통해 제대로 판단할 수 있었다(그 과정에서 교재를 몇 번이나 확인하고 확인해 나갔다.)