열기 88기 38조 경이맘 2주차 과제

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명: 봉명아이파크

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

종사자수로 보면, 청주시 전체는 S 등급, 흥덕구는 B 등급이나, 흥덕구에서 약 35%의 종사자가 제조업에 종사를 하고, 도소매업/숙박 & 음식업이 약 17.5%를 차지해 직장의 질이 별로 높지는 않다.  

2. 교통

흥덕구에서는 어떤 직장으로도 자차 30분 이내 도달이 가능해, 교통은 좋은 편이다.

3.학군

봉명아이파크 앞 건물에 학원들이 많이 있는 것으로 보였는데, 집계는 12개이고, 주로 배정받는 송절중의 학업성취도는 82%, 봉명중 70%로 학군은 큰 의미가 없어 보인다.

4. 환경

아이파크는 청주시내 구축 중 꽤 잘 갖춰져 있어 단지 주변 상가들도 건전하고, 편의성이 갖춰져 있고, 단지 내도 잘 되어 있지만, 아이파크만 대단지로 되어 있고, 주변은 주택단지와 산으로되어 있어 아쉬웠다.

5. 공급

흥덕구로 봐도, 청주시 전체로 봐도 2027년까지는 적정 수요량 이상, 2028년도는 적정 수요량보다 약간 아래이지만, 더 늘어날 숫자는 없는지 모르겠다. 현재의 추이로 불확실성이 해소가 되었다고 볼 수 있을지를 알아봐야 하지 않을까 싶다.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

저점 매수 시 현재 거래 가격으로보면, 원금 회수를 할 수 있었을 것으로 보이나, 신축 현상이 두드러지는 중소 도시에서 역전세 없이 수익을 거둘 수 있을지 면밀한 확인이 필요해 보인다.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 가격 구간이 비싼 구간은 아닌 것으로 보이지만, 저평가라고 단정 짓기에는 연식이 애매하다.

2) 환금성 : 나홀로이지만, 세대수가 많아 꾸준한 거래가 있어, 환금성은 그리 나쁘지 않다.

3) 수익률 : 싼 구간에 매수하게 되면, 100%의 수익률은 충분히 낼 수 있는 것으로 보인다.

4) 원금보존 : 최저 전세가가 2억인데, 구축들도 최소 2억의 전세금은 유지하는 것으로봐, 최저가 매수를 한다면, 원금 보존은 할 수 있을 것으로 보인다.

5) 리스크 대비: 최대 전세 하락가를 보수적으로 2억으로 보고, 5천만원 정도의 역전세 대비가 필요하고, 공급량 모니터링이 필요할 것으로 보인다.

나의 투자 결론(매수 여부): 

청주시 4개 구 모두 임장 후 비교 후 최종 결론을 내릴 필요가 있어 보인다.

이유)

• 청주시 단지들의 가격 흐름이 어떻게 되는지를 정확히 알지 못함.
• 공급이 매매가/전세가에 미치는 영향을 좀더 확실히 알아둬야 한다.
• 신축이 선호되는 중소도시에서 20년차 구축 투자로 수익을 얻을 수 있을지에 대해 좀더 확인이 필요하다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

흥덕구 내에서 가장 괜찮은 구축 단지로 보였는데, 전세가를 보니, 청주시민들은 신축을 정말로 좋아하는 것으로 보인다.

이 선택이 가치투자에 적합한 지를 알기 위해서는, 지역을 좀더 잘 알고, 지방 투자의 특성에 대해 알고 있어야 할 것으로 보여, 지방에 아는 지역을 좀더 늘려야 하지 않을까 싶다.