[열기88기 같이7ㅏ면금방6십억되조 별깡] 세종시 새샘마을 2단지 한양수자인 수익률 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

새샘마을 2단지 한양 수자인 수익률 보고서

✅위치(지도)

금강과 가깝고 초중고가 가깝게 있으며, 대전으로 가는 도로도 빠르게 접근 할 수 있는 위치에 있다. 

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

세종시는 타 중소도시에 비하여 종사자 수가 적은 편  사업체수도 적은 편,  

창원, 청주 처럼 질 좋은 직장이 적을 수 있겠다. 주변 핵심 업무지구 지역에 연계되어 상생 하는 도시일  수 있음

가까운 도시인 대전 유성구 에  일자리가 많다. 

2. 교통

세종청사 까지 15분,  대전 연구단지 까지 22분이 소요되어  거주민이 편하게 출근 할 수 있는 거리이다.

번외로 청주 하이닉스 공장까지 32분이 소요됨.

세종이 청주 대전 핵심 일자리 접근성이 뛰어나다.  
  

3.학군

세종시에서 초등학생수도 많고 특목고 진학률도 나쁘지 않다.  

학업분위기가 좋다!!  그러나 고등학교는 글쎄…  특별한 정보가 없는 것으로 봐서는 선호도가 높지는 않은듯.

4. 환경

주변 마트가 없음, 그런 gs프레쉬, 노브랜드 등  대체할만한 상권들이 갖춰져 있다.

핵심상권은 보람동 쪽에 있으며  사람들은 보람동 상권을 주로 이용한다. 

소담동 상권의 장점은  유흥상권이  보람동에 몰려 있기 떄문에 아이들에게 영향을 덜 준다는 것 

5. 공급

세종은 대전으로 인구 유입이 되지만 유출도 되기때문에 유의 깊게 봐야 한다.

세종지역 공급은 별로 없지만!!

대전의 선호도 높은 도시에 입주가 아주 많아 위험하다.  25년은 지나갔고.. 27년입 시기를 조심해야 한다.

전세가 껴있는 물건이 아니라면,,  세입자가 이사계획이 없는 것을 확인하고 매수해야 리스크를 최대한 줄여서 진행 할 수 있다.  

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  전고에서 13% 하락 수준, 타지역보다 많이 하락했다.

2) 환금성 :   세종은 아직 지역확장이 끝나지 않아 들어올 입주가 많다,  땅의 가치가 조금은 있지만,,,  비교적 구축이 되어가기 때문에  매도를 생각한다면 쉽지않아보인다  타지역 신축을 고려해야 하지 않을까?

장점이라면 세대수가 많고, 세종사람들이 좋아하는 금강과 가깝고 학교와 아주 가까운 단지이다. 

3) 수익률 : 100% 달성이 가능할까?

투자금이 3억 중반이 들어가는 현재  9억까지  이 단지가 오르기에는 힘들어 보인다. 

과거만큼 오를 가능성이 많이 없기 떄문이다  구축이 되어가고 있기 때문에!  독점성이 없이 때문이다. 

4) 원금보존 :  전세가 낮기 때문에 원금보존 가능하다  매매가도 비싸지는 않다. 

5) 리스크 대비: 

세종은 대전과 연계된다.   대전에서 인구 유입도 많이 오지만 인구 유출도 많다. 그럼으로 대전의 공급 영향을 많이 받기 때문에  투자가 위험해 보인다. 

나의 투자 결론(매수 여부): 

일단 전세가가 너무 낮아 투자를 하지 않는다.  수익을 보기가 쉽지 않다.  공급이 너무 많이 있기 떄문이다.  그리고 독점성이 없기 떄문에 공급이 정리가 되면 10년차가 넘어간다  

✅ 작성하면서 느낀점 : 

대전과 세종의 연계에 대해 다시 생각해 볼 수 있었다.  세종이 투자금이 많이 들어 거주지이지만 앞마당이 아니었기 떄문에 항상 궁금했다.  임보를 쓰지 않더라도 지역에 대해 대략적으로 알 수 있었다. 

그리고 현재 월세를 거주 하고 있는데 다음 월세를 올리지 않고 그래도 진행해 볼 수 있겠다. 

계갱권 안쓰고 협상하기