✅아파트명: 성북구 상월곡동 동아에코빌
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
성북구 종사자 수 111,005 / 사업체 수 23,617
2. 교통
강남 60분(1회 환승) 50분(2회 환승) / 여의도 51분(1회 환승) / 시청 36분(1회 환승)
3.학군
월곡중 75%, 장위중 74%
4. 환경
대형마트(홈플러스) 0.75km
종합병원(경희의료원) 1.63Km
백화점(현대백화점, 롯데백화점) 1.44km, 1.49km
5. 공급
총 3,0569세대
보문센트럴아이파크 2026.09 / 199세대
푸르지오라디우스파크 2027.03 / 1,637세대
창경궁롯데캐슬시그니처 2027.04 / 1,223세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 나름 강남/여의도/시청과 1시간 이내 거리이고, 인근 편의시설도 갖춰져 있고, 역과 가깝고 초등학교도 가깝고, 전고점 대비 약 30% 가격이 빠져있는 상태. 인근 아파트와 비슷한 가격대이긴 하나, 인근 아파트 중(래미안이긴 하지만…) 거의 2억 가까이 높게 실거래가 이루어져 있어서- 이 정도이면 저평가가 아닌가요…?
2) 환금성 : 최근 3년간 한 해에 약 50건 이상씩 거래가 꾸준히 되고 있고 (한 달에 약 4건씩은 되고 있으니까..), 1000세대 넘는 대단지이기도 해서 환금성도 나쁘지 않다고 생각합니다!
3) 수익률 : (전 내집마련이 현재 목표이긴 합니다만,, 일단 전고점 대비 약 30% 낮은 가격이라는 사실을 수익률로 대체할 수 있을까요..?)
4) 원금보존 : 21년에 전고점 달성하고, 23년도에 6억대까지 하락한 이후 다시 가격 상승 중이나 전고점은 넘지 못한 상황입니다. 23년도의 수준까지 떨어질 가능성은 희박하다고 생각합니다. 다만, 전세가율이 잘 오르지 않고 3~4억 수준에서 유지되는 점에는 이유가 있겠지요…? 입지 독점성은 잘은 모르겠지만, 서울에 강남 1시간 이내권이니 양호하다고 판단할 수 있지 않을까요..?
5) 리스크 대비: 현재 예정되어 있는 공급이 26년에는 거의 없다시피 하고 27년에 약 3,000세대 가량 있는데, 아주 크지는 않은 수치라고 생각합니다. 내집마련이 목표라서, 일단 역전세/급격한 전세가 상승은 생략하겠습니다. 가장 큰 리스크라고 하면, 직장생활을 못하게 되어 대출금을 못 갚게 된다…? 가능성 크지 않지만 정말 그렇게 된다면 최대한 버티고 새로운 직장을 구하고 그마저도 못하게 될 경우에는 매도를 해서 문제를 해결해야 할 것 같습니다. 다른 리스크는 위쪽에서 이미 언급한 것 같고요!
나의 투자 결론(매수 여부): 다른 아파트들과 비교평가를 해보지 않아서, 결론을 내는 것이 조심스럽지만- 나름 매력적인 물건이라고 저는 판단해보았습니다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 아파트에 대해서 이렇게 여러가지를 고려해본 적이 처음입니다! 서울에도 이 금액대로 접근할 수 있는 괜찮은 아파트가 있다는 사실에 마음이 설렜네요..! 다만, 사실 직접 방문해보진 않아서, 또 실제로 임장을 가게 되면 다른 이야기가 될 수도 있겠다는 생각에- 조만간 성북구로 한번 임장을 가봐야겠단 생각이 들었습니다. (언뜻, 성북구의 아찔한 경사 스토리를 들었던 기억이… 또르르💦) 또한, 이렇게 여러 아파트를 분석해나가다 보면- 그래도 내가 아는 선에서는 최선을 선택했다는 점에서 내 인생 가장 큰 지출에 후회와 자책이 훨씬 줄어들 거라는 생각이 들었습니다.
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