부산시 남구 대연롯데캐슬레전드 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

대연롯데캐슬레전드 (2018)
 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 부산시 남구 종사자수 93,744명(인구수 대비 종사자 비율 35%)

2. 교통

해운대해수욕장 42분(자차22분) / 광안리해수욕장 24분(자차12분) / 부산시청 35분(자차 18분) 
 

3. 학군

연포초 - 단지내 5분
대연중 - 남구 내 학업성취도 9위, 국영수 평균 82.8%, 특목고 진학 9위(1.1%,2명) 
해연중 - 남구 내 학업성취도 7위, 국영수 평균 84.4%, 특목고 진학 8위(2.4% 5명)
 

4. 환경

매가마트 문현점 12분(자차5분)
종합병원 없음, 인근 보건소 있음
인근 우리은행 있음
부산 문화회관 19분(자차8분)
부산박물관 18분(자차 9분)
영화관 14분(자차 8분)
부산시민회관 13분(자차 3분)
 

5. 공급

1.두산위브더제니스오션시티 2026.01./ 3,048세대/ 지하철역 없음/ 17평~49평/ 우암초 도보6분, 신연초 도보24분, 젤 가까운 곳은 대연중, 거리가 멀다
2.롯데캐슬인피니엘 2026.06./715세대/인근역 : 지게골역 인근/ 23~25평/ 성동초 도보24분, 문현여중 학업성취도 85.5% 특목고 진학률 2.8% 자차6분(도보 40분..) 학군 괜찮지만 거리가 멀다
3.해링턴마레 2026.12./2,205세대/인근역 : 지게골역 도보 12분/ 25평~39평/ 성천초 인근, 대연중(자차 12분), 거리가 멀다
4.대연디아이엘 2027.4./4,488세대 /인근역: 못골역 인근/25~44평/ 신연초 대연초, 대연중, 대연고(자차11분) 초중 인근에 있다.
5.문현푸르지오트레시엘 2027.9./960세대 인근역: 국제금융센터 부산은행역, 걸어서 22분/25~31평/ 문현초(자차6분), 문현여중, 문현여고(자차4분), 학군은 좋지만 초중고 도보로 거리가 멀다 
 

→ 입주물량 학군 비교해보고 싶었는데, 지저분하네요 ㅎㅎㅎ

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 대연롯데캐슬레전드(2018) 25평 현재 매매 5.6억, 전세 3억(투자금 2.6천)

5년 내 고점 매입시: 2021년 2월 매매 7.1억 전세 3.9억(수익률 -47%, -1.5억)

5년 내 저점 매입시: 2024년 9월 매매 4.6억 전세 3.4억(수익률 83%, +1억)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 잘 모르겠다.. 앞마당을 늘려야 알 수 있을 것 같다 ㅠㅠ

2) 환금성 : 주변에 학교가 많고 입지가 좋아서 환금성이 좋아보인다

3) 수익률 

• 전고점(7.1억) 대비 투자금액으로 계산해보면,(7.1억까지 오른다고 가정해보면) 현재 기준으로 투자금 2.6억이고 수익률 58%다 (5년 후 상승이면 연 11%, 10년 후면 연 6%)
• 전세금으로 계산해보면, 10년뒤 전세금은 5.4억(3억*1.8)이고, 이 금액이 10년뒤 매매가의 전세가율 60%라고 가정한다면, 매매가는 9억이 된다. 투자금(2.6억) 대비 수익률은 177%, 연 17.7%다.

4) 원금보존 

1. 적정전세가율: 60% (지방 전세가율 80%보다 낮다. 투자금이 많이 든다)
2. 입지독점성: 없음. 지하철 역세권이긴 하지만, 맞은편에 지하철 역세권으로 신규아파트 예정이다.

     입주물량: 2026.1.~2027.9. 해당 아파트 인근에 11000세대가 들어온다. 

     부산 적정 공급량은 16,200세대이고, 부산 공급량을 보면 2025년(1,493세대) 2026년(11,503세대) 2027년(14,      657세대), 2028년(2,332세대)이다 2028년이 적정공급량보다 많았다. 지금 매매를 하면 2년뒤는 2027년 9월        이고, 재계약 시점에 부산시 공급량은 적정하나, 남구 공급량이 남구인원의 약 5배다

     3년 평균으로 보면, 부산시 A등급이고, 남구 C등급이다(남구인원 1,250명, 3년평균 3,805명)

     앞으로 전세가가 오를까? 8년차 아파트라서 구축까지는 아니지만, 신축 공급량이 너무 많아서 단기간에 오를 것 같      지는 않다

     내 목표수익률에 적합한가? 연 20% 이상으로 적합하다

     전고점 대비 15%가 빠졌나?  빠졌다

     이 아파트값이 떨어지지는 않을까? 모르겠다..

5) 리스크 대비 

 1. 원금손실: 애매

 2 작은수익: 10년, 연평균 수익률 6%~17% 예상

 3. 환금성: 주변에 신축이 많긴 하지만, 입지가 좋으니까 좋다고 생각한다.

 4. 역전세, 잔금여부: 잔금 3.7억 보유? 미보유. 전세 못맞추면 자금여력 없음

나의 투자 결론(매수 여부): 수익률 20% 안되고 리스크가 있고 원금보존에 확신이 없다. 매매 NO

✅ 작성하면서 느낀점 : 초품아가 좋은 것은 알았는데, 중고등학교 학군 비교는 어떻게 하는건지 잘 모르겠고, 저평가여부와 원금보존에 확신을 가지는 것이 어려웠습니다. 앞마당을 여러개 늘려야 비교평가가 되면서 알 수 있을 것 같아서 동기부여가 되었습니다. 감사합니다:)