✅ 성복역롯데캐슬파크나인
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
용인시 수지구 종사자수 87,487명, 사업체수 24,076개
2. 교통
강남 45분, 여의도 60분, 시청 68분
3.학군
홍천중 95.1%, 성복중 93.9%, 성서중 87.9%
4. 환경
롯데몰 수지점 도보 14분, 분당서울대병원 자차 27분
5. 공급
용인시 수지구 내 공급물량은 없음
용인시 전체 공급물량 검색 시 처인구에 27년 말까지 약 6천세대 공급 예정
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 성복역 롯데캐슬파크나인 33평 기준 매매 11.7억, 전세 7.3억
5년 내 고점 매입 시: 21년 9월 매입 12.9억, 전세 7.5억 (수익률 -22%, -1.2억)
5년 내 저점 매입 시: 22년 10월 매입 8.7억, 전세 6.7억 (수익률 150%, 3억)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : O
현재 고점 대비 매매가 90.7% 수준, 매전차 4.4억 전세가율 62%임
신분당선 역세권에 근접, 학업성취도가 높은 중학교 진학 가능, 용적률 198%, 주변 상권 고려 시 일부 저평가된 것으로 판단 가능하나, 다른 단지와의 상대적 비교 필요
2) 환금성 : △
주변 대단지들 대비 연식이 최근이며, 성복역 부근 대형평형이 많은 점을 고려할 때, 환금성은 중간 이상으로 판단
3) 수익률 : 23%
현재 매매 시 투자금 4.4억
1년 내 전고점 매매가와 전세가 도달을 가정할 경우 매매가 1.2억, 전세가 0.2억이 오르므로 매전차 5.4억으로 1억 수익 가능
4) 원금보존 : O
현재 고점 대비 매매가 90.7% 수준, 매전차 4.4억 전세가율 62%
22년 저점 형성 이후 전세가 느리게 우상향 중, 전세거래는 지속적으로 일어나는 중
5) 리스크 대비: △
3년 내 공급물량은 용인시 처인구에 국한되어 있으며, 입주물량도 적정 물량 이내임
다만, 현행 투자금 지출 시 1~2년 내 전세보증금의 5~10% 현금 보유 불가
나의 투자 결론(매수 여부): 종잣돈 부족 및 다른 단지와의 비교평가가 되지 않았으므로 매수 불가
✅ 작성하면서 느낀점 : 빨리 좋은 아파트를 찾아 매수하고 싶지만, 천천히 잘 알게 된 후 매매하자!
분당, 수지구청역 부근 아파트 가격을 확인해보았더니, 아파트 가격 하락 이후 전고점에 재도달하기까지 시간이 얼마 남지 않은 것으로 보여 어서 매수하고 싶어졌다.
하지만 위 아파트 하나만 봤을 때엔 매수해도 손해는 없을 것으로 보이고, 향후 장기간 보유한다면 확실히 나에게 수익을 가져다 줄 것으로 판단되지만, 다른 아파트랑 비교평가가 되지 않아서 최선의 선택이냐라는 질문에는 대답할 수가 없어 아직도 갈 길이 멀구나 싶어진다.
게다가 연식이 괜찮다 하더라도 더 입지가 좋은 곳에 동일한 투자금으로 가능한 곳이 있을 것 같아서 앞마당 늘리는 것의 중요성도 더 느끼게 되었다. 여러 단지들에 대한 지식을 많이 쌓아야 성공적인 투자로 갈 수 있다!
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