✅아파트명 : 관악푸르지오
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : B등급 (종사자수 - 12.8만명, 사업체수 - 3.8만개)
관악구의 직장규모는 서울 25개구 중 18위에 불과하다.
관악구의 직장을 노리고 유입되는 수요는 많지 않을 것으로 보여진다.
따라서 강남권역, 여의도권역, 종로권역으로의 교통접근성이 중요할 것으로 보여진다.
2. 교통 : S등급 (강남역 27분)
강남역까지의 접근성이 굉장히 좋으며, 여의도/시청또한 가깝다.
※ 아쉬운점은 버스를 한번 탑승해야한다는 점
3.학군 : C등급 (상도중 : 83.6%)
관악푸르지오는 관악구에 위치함에도 불구하고,
동작구에 위치한 상도중으로 배정이 된다. (확인경로 : 맘카페, 부동산 등)
해당학교는 83.6%의 학업성취도를 보이고 있으며, 우수하다고 보기는 어렵다.
즉 관악푸르지오는 학군때문에 들어오는 곳은 아니다.
4. 환경 : C등급 (인근에 뭐가 없다…)
인근 백화점 - 롯데백화점 관악점… 사실 큰 의미가 없는 백화점이다. 차라리 강남으로 가는게 나아보인다.
인근 대형마트 - 없다. 차량을 이용하여 용산역 이마트, 여의도 이마트, 신도림역 이마트, 구로 이마트, 사당 홈플러스로 이동해야 한다.
인근 대학병원 - 흑석동 중앙대병원 이용 가능
5. 공급 : S등급 (관악구는 물론이고 서울에도 큰 공급물량은 향후 3년내 없다.)
강남권역(방배/잠실), 동대문 이문, 중랑구 중화를 제외하면 2025년 물량은 없다.
2026년 이후 1000세대를 넘는 유의미한 공급은 5개단지정도..
청계리버뷰자이, 장위뉴타운(라디우스파크), 성북구(창경궁롯데캐슬), 서초구(반디클), 노원구(서울원)
서울의 수요를 대응하기에는 턱없이 부족한 상황이다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
(저층물건 제외 기준)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
- 전고점대비 약 9%정도 빠져있는 상태로 절대적인 저평가는 아닌 상황.
동일평형으로 가격대가 비슷한 “영등포구 신길삼성래미안”과 비교하여 저평가여부를 확인해본다고하면..
- 교통 : 관악푸르지오(강남역 : 27분) vs 신길삼성래미안(여의도역 : 21분) - 관악푸르지오 Win(수요많음)
- 학군 : 관악푸르지오(상도중) vs 신길삼성래미안(신길중) - 신길삼성래미안 Win
- 환경 : 관악푸르지오 vs 신길삼성래미안 - 유사
- 선호도 : 관악푸르지오(관악구 내 선호단지) vs 신길삼성래미안(신길동 내 선호도 下 단지) - 관악푸르지오 Win관악푸르지오는 고평가된 상황은 아닌 것으로 생각된다.
신길삼성래미안이 위치한 영등포구보다는 급지가 낮지만, 환금성을 고려할 때 선호도가 높은 관악푸르지오를 선택하고 싶다.
2) 환금성
- 2000세대가 넘는 대단지 아파트로써, 하락장(23년)에도 간간히 거래가 되었던 점을 고려할 때
환금성이 나쁘지 않다고 보여짐.
3) 수익률
- 향후 10년간 전세가격이 1.5배 상승하며(보수적), 전세가율이 60%수준을 유지한다고 가정하였을 때.
- 전세가는 약 9억원, 매매가는 15억원을 달성할 것으로 보여진다.
- 수익률은 (15억 - 10.5억) / (10.5억 - 6억원) = 100%이며, 연 10%정도를 달성가능할 것으로 보인다.
- 비전보드에서 목표로 했던 수익률(10%)를 만족하여 51세 은퇴를 실현시켜줄수 있는 아파트이다!
4) 원금보존
- 전세가율이 57%이며, 해당아파트의 평균치인 64%에는 못미치지만 장기적으로 보았을 때 원금보전가능할 것으로 보여진다.
5) 리스크 대비
- 과거 고점대비 높은 전세가격을 형성하고 있지 않으므로, 현재수준에서 전세가격을 크게 높이지 않는다면 역전세위험이 높아보이지는 않는다.
- 그럼에도 불구하고 10%정도의 역전세가 나더라도 언제든지 해결가능한 신용대출이 있으므로 리스크는 대응가능하다.
나의 투자 결론(매수 여부):
나쁘지 않은 가격이라고 판단되며, 저환수원리 측면에서 부족하지 않다고 판단되므로 투자를 할 것이다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
지난번 부동산 매수를 할 때 수익률에 대한 고려를 많이 하지 않았다.
이번 열반스쿨기초반을 수강하면서 나의 목표수익률을 명확히 하고, 이를 투자판단에 사용할 수 있을 것 같아 유익한 시간이었다.
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