✅아파트명
리센츠
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
2. 교통
강남 16분 / 여의도 49분 / 시청 38분
S등급
3.학군
잠신중 93% A급
4. 환경
대형 롯데백화점 및 홈플러스 S급
아산병원은 약간 거리가 있음
5. 공급
송파구 총인구 64만6천명 적정수요 3230세대
1배이하 2857세대(0.9배이내) A등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
24평형 기준 현재 매매26.7억 전세9.5억
5년내 고점 매매19.8억 전세11억 순익6.9억
5년내 저점 매매16.3억 전세7.37억 순익10.4억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점보다 아득히 올라있고 현재 24평 매물이 저/1층밖에 없는데도 근처 트리지움, 엘스 중층보다 가격이 5천~1억 정도 비쌈. 저평가X
2) 환금성 : 300세대 이상이고 실수요가 많은 12~48평. 매물이 없다.
3) 수익률 : 저점대비 수익률 116%
4) 원금보존 : 전세가 36%(투자금 위험)
5) 리스크 대비 : 아주약간이지만 공급물량이 부족해서 전세입자 받는덴 문제없지만 하락장이나 기타 문제발생시 잔금 대응이 매우 어려워보임. 전세금 9.5억을 받고 17.2억을 어찌저찌 대출받아도 한달이자만 천만원이다.
나의 투자 결론(매수 여부) : 오늘 송파구 미니임장을 와서 트리지움,레이크팰리스,엘스,리센츠,잠실주공을 둘러봤는데 리센츠의 조경 및 내가 좋아하는 분수대와 풀장이 너무 잘되어있어서 리센츠로 골랐다. 입지요소 기준을 모두 충족하고 자본만 준비되어 있더라면 충분히 투자하기 좋은 아파트 이나, 자본이 있다면 바로 옆 전통의 잠실주공5단지(이건 솔직히 불가능) 재건축 수익 또는 같은 상급지의 연식좋은 강남,서초,용산 아파트에도 흥미가 생길것이고 그럴바엔 집에서 가까운 올림픽파크포레온이나 갈란다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 송파구는 2년실거주를 해야 부동산매매를 할수있다. 아무튼 즐거운 임장이었다. 좋은 경험.
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