불당한성필하우스 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 88기 3조 나도할래]

✅아파트명

: 불당한성필하우스 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

천안시 종사자수 : 32만명

아산시 종사자수 : 20만명

2. 교통

  1) 삼성전자로 출근 시 12~15분(출퇴근 시간에 막힌다는 가정하에 2~30분)

 2) 아산탕정으로 출근 시 12~15분(출퇴근 시간에 막힌다는 가정하에 2~30분)

3.학군

천안불당중 92%, 천안월봉중 80%, 천안쌍용중 78%

4. 환경

병원, 음식점, 카페, 편의점 엄청 많음.

신불당 쪽 롯데시네마, 입시학원 포진되어 있어 생활권 어느정도 공유 가능

종합병원 수준의 병원 2곳, 갤러리아백화점, 트레이더스, 천안아산역 근처 

5. 공급

27년 : 약 2,500세대

28년 : 약 2,800세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 2025년 9월 / 매매 2.1억 / 전세 1.85억

5년 내 고점 : 2021년 11월 / 매매 3억 / 전세 2.6억

5년 내 저점 : 2020년 6월 / 매매 1.91억 / 전세 1.6억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 가치 대비 가격이 싸냐? 

ㄱ) 가치

• 일자리(직장) : 삼성전자 등 천안, 아산 포함해서 10만개의 일자리
• 교통 : 성성동 삼성전자와 탕정까지 차로 최대 20분 걸림, 서북구의 중간에 위치
• 학군 : 근처 중학교 8~90% 학업성취도 + 불당 학원가

• 환경

     a) 장점: 바로 앞 초등학교, 구축이지만 조용하고 깔끔한 단지, 주변 공원 및 하천

     b) 단점: 불당 생활권이라고 하긴 애매한 거리(슬세권은 아님), 바로 옆 빌라촌이 있음

ㄴ) 가격

• 전전고점보다 낮은 가격(네이버 매도호가)
• 고점 대비 30% 빠진 가격

2) 환금성 : 수요가 많은가?

500세대 이상, 24평, 방3/화2, 계단식, 3bay 구조 아파트로 신혼부부부터 아이 초등학교까지는 살 수 있을 것 같아 적당한 가격을 원하는 수요층은 꾸준할 것으로 예상됨

3) 수익률 

: 2,500만원으로 투자 시, 200% 수익률이라고 가정할 경우 5,000만원이 되어야 하므로 5년 후 2.1억+0.5= 2.6억이 될 수 있느냐?를 봤을 때.. 사실 잘 모르겠음 😂

하지만 지금 가격이 전전고점(2.35억)보다 낮게 형성되어 있어, 전전고점만 회복해도 ((2.35억 - 2.1억)/0.25억)*100=100%니까 잃지 않은 투자가 될 확률이 높은건가?

전세금은, 올해~내년 초에 매매하더라도 1번은 전세금 하락 위기를 생각해봐야 할 듯, 28년까지 성성지구에 공급이 있기 때문에. 

4) 원금보존

ㄱ) 5년 보유/연 10% 수익률을 목표로 하는 경우, 1,250만원 = (1,250/2,500)*100 => 22,250만원 될 수 있나?

      5년 보유/연 20% 수익률을 목표로 하는 경우, 2,500만원 => 23,500만원 될 수 있나?

ㄴ) 전세가는 꾸준히 상승중 → 그래도 수요가 있다는 뜻?

      전고점 전세가 2.1억이었는데 지금 매매가가 2.1억, 그러니 나중에 전세가가 1.8억까지 떨어질 수도 있다는 점 체크.

ㄷ) 입지독점성: 입지독점성은 중간정도, 왜냐면 천안은 땅이 많아서 다른 곳으로 대체될 수 있으나 학원가나 주변 편의시설이 어느정도 들어오려면 시간이 걸리기 때문에 약하지도 강하지도 않은 것 같음

ㄹ) 단기 입주물량: 27년, 28년 연속 평균 이상의 공급물량이 있음

5) 리스크 대비

ㄱ) 역전세 : 약 2,500만원 정도의 갭으로 너무 적은 갭은 아님

ㄴ) 공급물량 : 3년 내 입주물량 5,000세대 예정 => 적정 공급량 2,000세대보다 500~1,000세대 과잉 공급 예정이지만 입지독점성이 강하지 않으므로 전세가가 빠질 위험도 있음

ㄷ) 이를 대비해 전세금은 5%만 올리고 전세보증금의 10% 보유 혹은 모으기

ㄹ) 수익시기 : 언제 얼마나 오를지 아무도 모르므로, 지금 하는 일 열심히 하면서 기다리기

나의 투자 결론(매수 여부): 1.9~2억 정도의 진짜 저렴한 물건이라면 살 수도 있을 것 같다. 

완전 좋은 물건은 아니지만 적당한 물건이라 싸게 사면 나중에 리스크 헷지도 내 자산 내에서 충분히 가능할 것 같고

근처 쌍용동은 심하게 구축(??) 느낌이라면 여기는 그래도 좀 괜찮아보이는 구축이기도 하고 불당하고도 그나마 가까워서 찾는 수요는 꾸준할 것으로 생각되기 때문에, 좀 싼 물건이면 매수해도 괜찮을 것 같다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 강의 들으면서 열심히 들었다고 생각했는데, 막상 수익률 보고서를 작성하고 결론을 내려고 하니 어려웠다. 지금까지 들었던 것이 이 결과를 내려고 하는 거구나 싶기도 하고, 임장 다닌 곳이 한정적이라 정확한 평가는 아니겠지만 그래도 직접 가서 보고 느낀점을 바탕으로 분석하고 결론을 냈다는 것이 기특하다 :)