✅아파트명
미륭미성삼호3차
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
노원구 종사자수 133,398명
2. 교통
강남47분 / 여의도51분 / 시청42분
3.학군
광운중 78%, 염광중74%
4. 환경 (마트, 병원)
5. 공급
2028년 7월 서울원 아이파크 2,264세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가인지(가치 대비 가격이 싼 지)를 알려면 비교평가를 해야하는데 아직은 비슷한 곳이 어딘지 잘 모르겠다. 강의 끝날 때 까지 계속 찾아보고 수정해봐야 겠음.
2) 환금성 : 미륭, 미성, 삼호라는 아파트 단지가 묶여있는 대단지라 거래가 활발하고, 올 리모델링 수리가 되어있는 집과 그렇지 않은 집의 가격 차이가 크지 않았다. (발품을 팔아 내부 환경이 조금이라도 더 좋은 집을 사야 환금성 측면에서 유리할 듯 싶다)
3) 수익률 : 아직 전고점을 회복하지 않은 상태라(고점 대비 1억6천 정도 낮은 가격에 거래) 가격이 상승에 대한 기대감이 있음
4) 원금보존 : 강의에서는 매매가가 떨어져도 전세가 이하로는 떨어지지 않는다고 했는데 이 물건은 재개발 이슈가 있는 집이라 매매가 대비 전세가가 높지않음. 이런 경우 투자 시 내가 입을 최악의 손실은 얼마로 측정해야 하는지 아직 잘 모르겠음. 1호선 광운대역과 6호선 석계역을 이용할 수 있고 대형마트(이마트)가 도보로 이용이 용이한 거리에 있어 입지 독점성은 어느정도 있다고 판단됨
5) 리스크 대비: 바로 인접 지역에 서울원 아이파크(2028년 하반기 입주) 입주가 예정인데 이게 일시적
나의 투자 결론(매수 여부): 시간이 걸리지만 재개발이 될 단지이고, 주변 서울원아이파크 입주로 향후 더욱 주변환경이 좋아질 예정. 고점대비 아직은 낮은 가격이라 투자 가치는 있다고 판단됨
✅ 작성하면서 느낀점 : 아실, 호갱노노, 카카오맵 등을 통해 직접 찾아보고 작성하는 과정에서 시간이 많이 걸렸다. 익숙해지도록 반복 숙달이 되어야겠다고 생각했고, 투자 시 단순 호재나 기대가 아닌 어떤 점을 확인하고 고려해야 하는 지를 배울 수 있었다.
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