안녕하세요.!!! (여러가지 사정으로 조모임을 하지 못한 ⭐88조⭐)
부동산 꿈나무 배티 입니다.
드디어 2강을 완강하고 생애 첫 수익률 분석 보고서…를 쓰는데,!!
직장에서 여러가지 수많은 보고서를 써봤지만 써봤던 것 중에 제일(;;) 어려운 보고서였슴다…..🤣
- 심지어 이게 맞는지.. 아닌지…도 잘 모르겠………….. 이것 또한 익숙해지겠쥬?🌻
어쨌든 !!!!! 중간에 포기할 뻔 했지만 이겨내고 완벽주의가 아닌 완료주의 마인드로!!!
끝까지 완주 하였답니다 :) 스스로 아주 뿌듯해요 - 👏
개인적으로 보고서는 해보고 싶었던 부분이었고,
"잘 할 수 있지 않을까?" 나름 기대 아닌 기대에 부풀었는데.!!
아는 것과 다르게 실행을 하는 데 있어서는 마음같이 쉽지는 않는 것 같습니다.!!
부족한 부분은 강의를 통해서 (다음 번에는 꼭 ! 조모임을 통해서도!!!) 채워나가야겠다고 다짐해봅니다 🥲
✅아파트명
한라마을주공3단지(뜨란채)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
부천시 종사자수 318,670명
2. 교통
강남 1시간 12분 / 여의도 57분 / 시청 1시간5분
3. 학군
석천중 89.2%, 중원중 78.1%
4. 환경
부천시청역 근처 현대백화점, 이마트
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 25평 2025년 9월 매매 3.9억 전세 2.3억
5년 내 고점 매입시: 2022년 4월 매매 5.35억 전세 3.9억
5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 2.65억 전세 2.1억
고점에 매수 시 수익률 : - 100%
저점에 매수 시 수익률 : +227%
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 동일한 입지, 평형과 비교해 보았을 때 시세 대비 10-15% 저렴한 것으로 보인다.
2) 환금성 : 거주형 아파트이며 향후 수요 대비 공급이 적어 전세/매매는 잘 될 것으로 보인다.
3) 수익률 : 2015년 매수하여 10년 보유기준으로 투자금 5500만원, 시세차익 1.35억로 수익률 245%(연수익률 25%)이다. 해당 기간동안 전세상승으로 투자금 3000만원 회수할 경우 수익률은 540%(연수익률 54%).
4) 원금보존 : 입지독점성을 가지고 있으며, 전고점 대비 20% 이상 빠져있어 장기 보유시 원금보존은 가능할 것으로 보인다.
5) 리스크 대비: 전고점 매수시 약 1.5억 정도 마이너스를 가질 수 있다. 다만, 현재 전고점 대비 가격이 빠져있는 상태이며 당분간 공급량이 많지 않다. 리스크 헷지로는 살 때부터 다른 물건 대비 저평가임을 확인 한 뒤 구매하는 편이 좋을 듯 하다.
나의 투자 결론(매수 여부): 매수
✅ 작성하면서 느낀 점
생각보다 손품을 파는 것도 쉽지 않았다.
어떤 자료를 어떻게 봐야 하는지 익숙하지가 않아서 이것 저것 찾아가며 해보았는데,
다음 번에는 조금 더 수월하게 할 수 있을 듯 하다 🤣
그리고, 가치판단의 기준도 어려운 부분 같다. 왜냐하면, 같은 시/구 내에서 비교지만 변수가 많아 이런 경우는 어떻게 판단해야 하는지 저런 경우는 어떻게 해야 하는지 꼬리에 꼬리를 무는 질문이 계속 생겼다 :)
아마도 임장도 여러차례 다녀보고 더 해보면 알 수 있지 않을 까 살포시 기대해본다👏
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