✅아파트명
- 다산 플루리움4,5단지 아파트
✅위치(지도)
- 도농역(경의중앙) 바로 앞
✅입지평가
1. 직장
- A등급(남양주시 종사자수 215,236, 사업체수 66,794)
서울 A등급 지역(종로, 강서, 마포, 금천, 구로, 성동)과 비교했을 때 종사자수는 비슷하나, 사업체수가 많다.
2. 교통
- 강남(1시간), 여의도(1시간 1분), 시청(44분)
강남 진입까지 꽉 채운 1시간,
경의중앙선 특성상 배차 간격이 길고 지연이
되는 경우가 종종 있어
교통은 그리 좋지 않다. 단, 하나 장점을 뽑자면 지하철 역이 바로 코 앞이라는 거. 단지 그거 뿐.
3.학군
- 미금중 84% > 도농중 80% > 동화중 79%
평내호평에 비하면 학군이 밀리나, 졸업자수 비례해서 보면 나쁘지 않은듯
4. 환경
- 도보 이용 가능한 건, 이마트 외엔 제로라고 봐도 무방하다.
현대프리미엄 아울렛 다산점이 근처에 있지만 대중교통, 도보로 가기엔 애매한 거리.
차로 11분 거리(3.5km) 거리에 있는 한양대학교 구리병원이 가장 가까운 종합병원.
5. 공급
- 다산은 물론이고 남양주시 자체 공급 물량은 3년 후에나 있다.
하지만, 오남/덕소/마석/화도 모두 다산 보다 더 외곽지역으로 유의미한 공급은 아니라고 판단
- 그나마 근처에 위치한 구리에 26.3월 롯데캐슬시그니처 1,180세대가 유일
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
- 45평(전용124㎡ 기준)
✅현장사진
- 도농역 나오자마자 바로 보이는 플로리움4,5단지 아파트
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점(21.11월) 대비 -18% 빠져 있고 저평가 되어 있다고 볼 수 있
2) 환금성 : 주변 아파트 대다수가 신축이지만, 평형 크고 대단지 장점이 있어 나쁘지 않음(전월세 거래 활발함)
3) 수익률 : 주변에 공급이 없어 메리트가 있으며, 5년 전 저점 매수 시 연 수익률 72%로 괜찮음
4) 원금보존 : 현재 전고점 대비 -18% 빠져 있어, 장기보유 시 원금 보존은 된다 판단
5) 리스크 대비: 주변에 3년 내 입주 물량이 없고, 주변 신축엔 없는 큰 평수 보유 장점이 있음
나의 투자 결론(매수 여부): 매수 결정
가치평가 요소 중 가장 중요한 교통이 메리트 없다 판단하였으나,
23년 초 매매 63,250 / 전세 43,500 가격과 비슷한 추이로 보여 가장 바닥에 가까운 가격이라고 판단.
✅ 작성하면서 느낀점 : 아직 정확한 판단을 하기에 실력이 많이 부족함을 느꼈다.
이번엔 단순 분위기 임장을 경험했지만 구체적으로 아파트 내부 환경도 보고,
가치분석을 조금 더 디테일하게 할 수 있는 실력을 많이 키워야 할 것 같다.
댓글
