✅아파트명 중앙동 신흥역하늘채랜더스원 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 B등급
성남 중원구 종사자수 102,480
사업체수 25,547
*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
2. 교통
평일 오전8:30분정도 기준
강남 48분, 여의도 1시간6분, 시청 1시간 12분
3.학군
영성중학교 78.7%
성남중학교 76.8%
4. 환경
대형마트: 이마트
백화점: 세이브존(저가형 백화점)
성남시의료원
5. 공급
아실에는 안나옴
그러나 , 알고있는 것은 2027년 12월 1972세대 신흥역 해링턴스퀘어
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
중앙동 하늘채랜더스원 1단지 32평 기준
*22년 입주, 23년부터 매매시작함
현재시세: 2025년 9월 매매 11억9천, 전세 6억3천
5년 내 고점매입시 : 2025년 6월 12억, 전세 6억6천
5년 내 저점 매입시: 2023년 8월 9억5천, 전세 4억7천정도
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 강남역과 40분정도 거리, 그 외 여의도, 시청과는 1시간 이상 걸린다.
잠실, 강남역정도의 출퇴근 거리에는 매우 적당한것으로 보인다.
근처에 아주 좋은 학군지는 아니지만, 초품아가 가능
또 근처에 도보로 어느정도 공부하는 중학교, 고등학교는 많이 있는편이라 남녀학생 가릴것없이 수요는 좋은편인 듯 보인다.
그러나, 2년뒤에 1700세대정도의 해링턴 스퀘어가 들어올 예정이고 주변부도 차차 재개발구역들이 들어서므로
일시적으로 하락할 듯 싶다.
2) 환금성 : 신축아파트라서 환금성은 좋을 듯
3) 수익률 : 고점 매수시 수익률 -2%, 순수익 -1000만원
저점매수시 수익률 50%, 순수익 2억4천
현재는 고점대와 유사 3개월 차이
4) 원금보존 : 투자해도 원금보존 가능할 것으로 보임
5) 리스크 대비: 주변 공급지가 많아져 2년뒤 역전세에 대비해야할 수도 있다.
나의 투자 결론(매수 여부): 3개월전이 전고점이기에, 5억이상을 갭을 두고 구매해도
빠른 수익률은 어려울 것 같다. 그 가격으로 들어가기에는 다른곳을 찾는게 나을듯
그리고 2년뒤 새아파트가 앞에 들어서면 조경이 약간 아파트뷰가 될 것 같은느낌.
피하게끔 짓긴 했겠지만, 일조량도 차이가 날 것으로 보인다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 아직 수익률 계산을 열기계산기를 보고 쓴거긴 하지만
한눈에 들어오니 이때 들어가도 되고 안되고가 약간 머리속에 그려지는 느낌이다.
좀 더 공부하고싶다!
댓글
