✅아파트명: 향촌롯데3단지 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
안양시 동안구 종사자수 181,783명
2. 교통
강남 46분 / 여의도 51분 / 시청 64분
3.학군
평촌중 92%. 범계중 93%, 귀인중 96%
4. 환경
뉴코아아울렛, 홈플러스, 이마트, 킴스클럽
한림대학교 성심병원
5. 공급
e편한세상평촌어반밸리 26.10 458세대
평촌자이퍼스니티 27.12 2737세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
: 직장, 교통, 환경, 학군, 연식, 세대수 등이 유사한 타 지역의 단지를 비교해봐야 저평가 되어있는지를 비교할 수 있지 않을까? 지금은 잘 모르겠다. 평남의 대장 단지인 귀인마을 현대홈타운과는 실거래가 약 1억 차이, 호가는 5천 차이인 것을 보니 대장 단지 대비해서는 저평가까지는 아닌 것 같긴 하다. (두 단지는 거리도 매우 가깝다.)
2) 환금성
: 이것도 단지 간에 비교해야 하는 것일까? 단지 전세가가 꾸준히 오르는 편이다.
전고점으로부터 10년 전 전세가 대비 전고점의 전세가는 두 배 였어서 물가상승률을 따라 오르는 것으로 보인다.
15년과 25년의 전세가 차이는 크지 않으나, 15년이 워낙 전세가율이 높은 시기였기 떄문에 투자금은 17~18년에 매매가가 오르는 시점에 진즉 회수했을 것이다.
3) 수익률
: a. 전고점~전고점으로부터 10년 전의 수익률
12년 3월 매매가 3.32억 / 전세가 2.1억 → 투자금 1.2억
22년 3월 매매가 9.6억 / 전세가 4.47억 → 매매 차익 6.28억
→ 수익률 523% 연 수익률 52.3%
b. 15년~25년의 수익률
15년 8월 매매가 3.84억 / 전세가 3.5억 → 투자금 0.34억 (세상에)
25년 8월 매매가 8.4억 / 전세가 4.75억 → 매매차익 8.1억
→ 수익률 2700% 연 수익률 270% (ㅠㅠ)
c. 25년~35년의 수익률 (매매가, 전세가 모두 물가상승률에 의해 10년에 2배 오른다고 가정ㅎㅎ)
35년 예상 매매가 17.2억 / 전세가 9.5억 → 25년 8월 대비 매매차익 8.8억
→ 수익률 241% 연 수익률 24.1%
비전보드 작성 시 나는 연 수익률 15%가 필요한 사람이기 때문에, 향촌롯데의 예상 수익률은 목표 수익률보다 높기 때문에 수익률 측면에서는 매수+보유할 만한 아파트라고 생각된다.
4) 원금보존
: 현재 전세가율 56.4%이기 때문에 적정 전세가율 60%에 근접한 단지이다.
21년에 한창 매매가가 오르던 시기에 전세가가 5억을 돌파한 적이 있으나 역전세를 맞았다가 조금씩 오르고 있는 것으로 보이기 때문에 원금 보존이 될 것으로 보인다.
수익률 계산했던 것처럼 전세가도 꾸준히 올라준다면 전세가 상승분만으로 투자금을 회수할 수 있다.
다만 현재 투자금이 약 4억 정도이고 10년 동안 전세가가 4억 조금 넘게 상승할 것으로 예상되기 때문에 투자금 전액 회수는 꽤나 오래 (어쩌면 10년 이상) 걸릴 수 있을 것으로 보인다.
수요가 많고 입지독점성이 있는 것으로 판단되나, 27년에 2700세대가 넘는 자이퍼스니티가 입주 예정이다.
평북에서도 학의천 너머에 있기 때문에 영향이 클지 미지수이기 때문에 만일의 상황에 대비해 역전세를 대비할 필요는 있다.
5) 리스크 대비
: 전저점이 6.25억이었고, 이미 호가가 전고점에 다다랐다. (전고점을 돌파하지는 않았으니 적정한건가…?)
다만 2년 후 자이퍼스니티 입주 예정이므로 역전세에 대비해야 하고, 전세가를 높이지 못할 수도 있다.
어쩌면 지금 세입자가 계약갱신청구권을 쓰더라도 5%도 올리지도 못할지도..
따라서 만약 1호기로 향촌롯데를 매수한다면 1~2년 안에 바로 2호기를 투자하기보다는 투자금을 모아두는 것이 좋을 것 같다.
나의 투자 결론(매수 여부): 저환수원리에 기반하여 투자할 아파트를 분석한 것은 처음이므로, 서로 다른 두 지역의 비슷한 조건의 아파트는 비교해봐야 판단할 수 있을 것 같다. ('저'를 결론내지 못했으니까)
✅ 작성하면서 느낀점 : 이렇게 하는 게 맞나.. 라는 생각이 가장 먼저 들고,
역시 단지를 많이 알아야 비교해보고 최적의 단지를 찾을 수 있다는 생각이 든다.
주변 단지 대비 저평가되어있는가.. 의 비교는 아직 어려운 것 같다.
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