부산시 해운대구 재송동 더샵센텀파크1차 수익률 분석 보고서

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

더샵센텀파크1차

✅위치(지도)

해운대구 재송동

✅입지평가

1. 직장

부산 전체 등급은 s

해운대구는 B 정도로 종사자와 사업체수가 TOP2 

지역내에서는 직장 수요가 있는곳 

2. 교통

버스 : 13분 (가장 가까운 주요 직장) 

주소지 기준 소득수준이 높은 해운대구. 직장의 질이 좋은 센텀지구와 문현지구. 문현지구까지 출퇴근시간 대중교통 30 자가용30분 정도인데 길이 거의 하나뿐이라 도로는 거의 막히고 다른 시간까지 생각하면 대력 30분 이상이 걸려서 딱히 가까운 거리는 아니다.  때문에 센텀지구 직장에 종사하는 사람들이 많이 선호할 단지라는 생각이 듬

3.학군

센텀초 전교생 1453명, 고학년으로 갈수록 학년이 늘어남- 센텀중진학하려는 수요있음

센텀중 - 부산에서 1등 학교로 선호도 강

초중고를 해결할 수 있는 동네, 학원가도 좌동 다음으로 많이 있고 사직동이나 좌동도 이용가능한 거리

지역내에서 학군수요가 확실히 있는 지역 및 단지임

4. 환경

백화점2개, 인근 이용가능한 대형마트 3개 

깔끔한 주거환경과 인근에 깔끔한 오피스업무지구, 소비하기 편리한 인프라들 b 

나라도 여기 살고 싶다

5. 공급

그동안 영향을 주어왔던 인근지역을 합해도 공급이 너무 적다. 

수영구 드파인 광안과 기장 노르웨이숲오션포레의 대규모 입주가 26,27년에 있어 이때는 조심.

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

전세가 전고에서도 6억까지 밖에 못올랐기 때문에 그 이상의 수요는 기대하기 어려울것 같음

현재 전세호가는 최근거래와 2차 전세금을 확인해보니 희망가

설령 3.7억 투자금이 가능하다고 하면 다른 단지를 더 찾아 볼것 같다

✅현장사진

아이들아이들아이들

젊은 부모들부모들

세련된 향수 옷차림의 어르신

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재 4층이 9.7억. 15층의경우 10.3억. /  더샵센텀파크2차(같은연식)의 경우 21층 10억.  두단지의 경우 세대수, 수영천뷰 등을 고려하면 1차를 더 선호할것 같음. 4층의 가격은 오버한 느낌은 아님, 전고대비 아직 싼구간이라고 생각이 든다. 현재 1차 전세 호가가 6억인데 이건 전고점때와 같은 전세. 8월 전세는 5-5.5억 에서 거래가 되어서 높은 전세가라고 생각이 든다. 2차 전세가 4억 후반대에 나오기때문에 빠지지 않을 가격이라는 생각이 듬. 그럼 같은 조건으로 1차를 4.7억에 (물건상태 같다고 가정하고) 놓으면 그나마 현실적인 가격이 될것 같다. 그렇게 따지면 현재 전세가율은 48%. 

3) 수익률 : 23년 4월에 매입했으면17% (수익9천)

4) 원금보존 : 전세가율이 많이 받쳐주지 않아 원금보존 불가

5) 리스크 대비: 해운대구 자체에도 29년까지 공급이 거의 없고 주변에 영향을 잘 받는 구들에도 오버하는 공급은 없음

나의 투자 결론(매수 여부): 

1등급지에 2등생활권에 1등단지 로우리스크 저렴한 가격구간 

하지만 전세가율이 상승장때도 하락장때도 50%이만 

투자금이 너무 많이 들어 투자하지 않는다

✅ 작성하면서 느낀점 : 물건 가치에 대한 확신은 점점 들지만 현실적으로 투자금까지 고려하면 투자로 적합하지 않고 오히려 실거주는 괜찮겠다는 나름의 현실적인 결론을 낼 수 있었음. 

좋아하는 단지의 요소들 다시 한번 정리하는 계기가 되었고 선호 요소들이 그나마(?) 많이 모이는 단지중에 투자 가능한 단지가 없는지 다른 생활권도 찾아봐야겠다는 생각이 들었음