청주 복대두진하트리움 아파트 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 88기 자산싹쓰리3조 우바우]

✅아파트명

청주 복대두진하트리움 아파트

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

2. 교통

  지방도시라 교통 중요하지 않지만 근처 sk하이넥스,lg생활건강 등 대기업,중소기업이 많은 편이라 교통도 좋다고 보여짐.

3.학군

학업성취도율(특목고 진학률)

솔밭중학교 92.7% (5%) 복대중학교 81.8%(1.3%)

4. 환경

청주에서 1급지

현대백화점 - 도보 15분

지웰시티몰 - 도보 15분

롯데마트 - 도보 27분

대농3지구근린공원 -도보 1분

하나병원-차량 10분

충북대병원-차량 20분

청주의료원-차량 20분

5. 공급(아실 -입주물량 - 해당 시 또는 구 선택) 

총8,155세대 적정 수요 1,456

청주테크노폴리스아테라 2027.08 1,450세대)

신영지웰푸르지오테크노폴리스센트럴(주복) 2027.01 1,034세대

청주가경아이파크6단지 2027.01 946세대

오송역현대힐스테이트2026.09 2,094세대

해링턴플레이스테크노폴리스(주복) 2026.08 602세대

복대자이더스카이 2026.07 715세대

월명공원한라비방디온더파크 2026.05 874세대

테크노폴리스힐데스하임 2025.09 440세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

현재 시세:복대두진하트리운 33평 현재 매매 4.39억 전세 3.6억

5년 내 고점 매입시:2021년 10월 매매 5.8억 전세 4.2억

5년 내 저점 매입시:2023년 4월 매매 3.75억 전세 3억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

청주 1급지내에 위치해 있고 근처에 랜드마크 아파트 있음.입지독점성 있다고 판단.

환경,학군 다 상위권이고 전세가율 82% 가격적정성 면에서 합격이라 판단.

전고점 대비 24% 낮은 편이라 저평가라고 보지만 광역시 전고점 대비 40% 낮은 지역도 있다고 해서 더 찾아보고 비교평가 필요함.

2) 환금성 : 

대단지 아파트는 아니지만 1급지 이내 연식이 10년차라 주변아파트 대비 좋은 편이고 환경,학군 상위권이라 환금성은 좋다고 봄.

2027년까지 입주물량 터짐.행정구역이 같고 거리상 멀지만 지방은 교통이 중요하지 않다는 면에서 영향을 준다고 판단(맞는지 궁금)

3) 수익률 :

지방은 100% 수익률 보는 선배님들이 많은거 같아 100%수익률을 기준으로 봄.

현재 시세:복대두진하트리움 33평 현재 매매 4.39억 전세 3.6억

수익률=수익금/투자금 100%=수익금/투자금0.8억   수익금=0.8억

4년뒤 매도가=현재 매매가4.39억+수익금0.8억=5.19억

전고점보다 0.61억 저렴.지금이 상승장 무릎이라면 충분히 가능할거라고 봄.변수는 입주물량.

4) 원금보존 : 

전고점 대비 15%정도 저렴하면 원금보존 할 수 있다고 너바나님이 말씀하셔서 현재 전고점 대비 24% 저렴함.

원금보존 됨.

5) 리스크 대비: 

입주물량이 많아 역전세 맞는다 해도 전저점 3억.2025년 3.6억 전세 맞출 경우 2027년 역전세 3억이더라도 종잣돈으로 충당 가능하다고 판단.2028년부터 입주물량 없지만 쌓아온 누적입주물량을 단기간에 해소할 수 없을거 같아 역전세 기간 길어질 수 있을거라고 봄.리스크 대비는 역전세 각오하고 보증금을 모아두고 지방은 매수매도주기를 5년기준으로 봤을 때 5년 뒤 매도가 어려울 수 있음.

나의 투자 결론(매수 여부): 

입지(환경,학군)측면에서 입지독점성은 어느정도 있다고 봄.

가장 큰 리스크는 입주물량이다.

2025년 매수해서 2029년 매도한다고 계획했을 때 역전세 날 수 있으나

100%이상 수익률은 가능하다고 봄.

하지만 비교대상도 없고 분임,단임,매임 하나도 안해봐서 투자하기엔 무지에 가까워 투자하면 안됨.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

투자의 원칙이라는 저환수원리를 하나씩 적용하면서 조금 더 정리가 되는거 같다.

배운 내용으로 정리해봤으나 애매한 부분이 많이 있는거 같아 결론 내리기가 어려움.

앞으로도 이 수익률 보고서를 꾸준히 활용하고 

실전투자반강의 듣고 임장 열심히 하고 임장보고서를 활용하면

잃지 않는 투자를 할 수 있을거 같다.

조급해 할 필요가 없다.파도타기 이론을 생각하면서 충분히 공부하고 스스로 판단할 수 있는 실력이 쌓아졌을 때 투자하자.