열기반 88기 44조 보고서 작성

울산 남구 문수로아이파크2차 

현재는 울산 대장이라고 부르기도 하지만, 신축 아파트들의 키맞춤으로 구축으로 들어가는 느낌이 있지만,

그래도 대장 다운 포스가 있음 !! ^^ 

✅아파트명

울산 남구 신정동 문수로아이파크2차

✅위치(지도)

문수로 아이파크는 1차 와 2차로 나눠져 있다

1차는 2003년에 완공된 22년차 구축이다 ( 1단지 576세대, 2단지 600세대)

2차는 2013년에 완공된 12년차 구축이다 ( 1단지 597세대, 2단지 488세대)

간혹 임장가면 1차와 2차가 헷갈리는 경우가 있다

이번에는 2차로 12년차 구축이다 

아무래도 1차보다는 년식에서 월등이 앞서있어서 대장을 하고있다

✅입지평가

1. 직장

울산 남구는 174,836명으로 집계가 되어있다 

울산에서는 가장 종사자가 모여있다. 물론 남구의 범위는 다른구에 비해 월등히 넓은 것도 있다

그러므로 인구도 같이 비례한다 

2. 교통

울산의 경우, 특정 교통편이 되어있지 않으며, 자차로 대부분 이동하고 있다

울산내에서는 어디곳이든 30~40분 이내로 움직일수 있다! 

그리고 1호선 도시철도트램이 2026년도에 착공하여 2029년도에 운행계획이다

문수로아이파크는 108번 신정고 앞에서 탑승 될것이다

출.퇴근시간에는 대부분 혼잡한 경우가 있다

장생포,울산석유공단,용연단지, 온산공단, 삼산,혁신도시 공기업,

공업탑 로타리로 많이 모여 혼잡한 경우가 있다 

3.학군

신정초는 도보로 4분거리에 있으며,

울산서여중까지 11분거리에 있다

단지내에 있는건 아니지만 충분히 힘들지 않고 걸으수 있는 거리이다 

문수로2차는 신정초등학교로 배정된다

선호도등급도 1.4등급으로 매우 좋은편이다

중학교는 울산서여자중, 학성중, 옥동중이 있으며 단연 96%의 높은 평가를 보여주고있다

4. 환경

옥동은 법원이 있으며, 울산의 대표 공원으로 울산대공원이 자리잡고 있다

공업탑인근으로 중앙병원이 있어서 병원 및 공원 이용이 용이하다

문수로 아이파크 2차 인근으로 B-04(시공사선정), C-03(추진위원회 승인중) 재건축과 재개발 이슈가 있다

향후 눈여겨 봐도 좋을것이다

5. 공급

울산 전체로 봤을때 향후 3년간 공급량은 감소하는것으로 보인다.

울산 남구는 28년도까지 집중적으로 공급이 될것으로 보인다

28년도에는 향후 울산 대장이란 평을 받고 있는 대단지 라엘에스가 입주될 예정이다

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 문수로아이파크 33평 현재 매매 10.3억, 전세 5.8억

5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 11.25억 전세 6.2억

5년 내 저점 매입시: 2023년1월 매매 8억 전세 6.25억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재로썬 수요는 꾸준하진않다

그리고 지금은 울산이 어깨까지 올라가고 있는 분위기이다. 결코 저평가 된 가격은 아니라고 본다 

2) 환금성 :  당연 옥동에선 단지 형성이 잘되어있고 주변 환경이 좋아 매수자들이 관심을 가지는 단지이므로 매도시 

충분한 가치는 있다

3) 수익률 : 전저점에서 매수 해야지만이 수익을 볼수 

4) 원금보존 : 지금으로썬 비싼가격이라고 보이나 전고점으로 간다면 안전마진이 되어 

괜찮아 보인다.

5) 리스크 대비: 대장아파트라고 하더라도 저점으로 가는동안 역전세도 있었다

충분히 검토하고 60% 전세가율을 유지하여 매수하는것이 적당해보인다.

28년도에 옥동 근처 공급량이 있으므로 25,27년도에 매입은 괜찮아보이지만

26년에 세입자를 맞추는거는  라엘에스란 대단지의 입주물량으로 분명 전세이슈가 있을것이다

나의 투자 결론(매수 여부): 

현시점은 조금 고점으로 올라가는 중이라고 판단 된다. 

아닐수도 있겠지만 전저점 대비 8.5억정도에서 매수가 적당해 보인다. 그리고 전세가도 5억으로 내려간다면 

고민할 타이밍이라 생각된다.

분명 전세의 리스크가 발생 될수 있는 부분이라 약간의 조심스럽게 봐야할꺼같다

✅ 작성하면서 느낀점 : 

울산에 있는 조원분들과 함께 처음해 본 분위기 임장이였다. 

생각보다 걷는게 많았지만, 이정도는 짧은거리 라고 한다. ^^ 

문수로 아이파크2차 는 높은 층으로 있지 않아 좋아보였고, 무엇보다도 단지내 형성이 평길이라 엄청 좋아보였다.

늦은 시간대에도 단지에 나와있는 사람들,아이들이 많이 보여 , 40~50대 연령층이 있어보인다. 

사회적 활동을 집중적으로 이뤄지는  층이라고 판단된다. 그러므로 분위기도 함께 올라가는것이다.

누구나 살고 싶은 곳이라 판단된다.

직접 눈으로 보고 단지를 걸어보고, 주변을 돌아다녀보니, 선호하는 분위기가 어떤것인, 연령층은 어떤지,

주변의 상가들은 어떤것인지 보게되었고, 비교단지로 문수로아이파크 1차 도 가보았다.

확연히 연식에서부터 10년차이를 두고 있고 단지가 비탈길 느낌으로 지상에도 차량이 다니고 있었다.

입지나 위치로 봤을땐 1차가 좋아보였지만, 완전 구축에 단지내 생활권이 불편해 보였다.

막연히 지도로만 보았다면 1차를 선택하겠지만, 직접 임장을 다녀보니, 2차를 선호 할수밖에 없다.

울산은 교통이 대부분 자차로 이뤄지기 때문에 그닥 대로변과 학원가가 좀더 붙어 있는곳이라도 선호도는 다른거같다

이제는 신축과 준식축에서 나눠질꺼같고 , 연식이 짧은 단지를 선호 할꺼같다.

매번 하는거지만 과제는 참 많은걸 생각하게 만드는거 같아서, 어지럽기는 하다^^

오늘도 과제를 잘 해냄이 뿌듯하고 스스로를 칭찬한다 !! ^^