아파트명 : 신성미소지움(02y/955^/26p)계단식
⭐입지평가
직장 : S
부천시 종사자수 :318,670명
사업체 수 : 87,889개
부천시는 경기도 내 직장 등급은 높은 편이다.
그러나 종사자 수와 사업체 수가 많은 편에 비해 소득은 시흥시와 비슷하고 광명보다는 적은 편이다.
뚜렷한 직장이 없어(대기업) 직장으로 수요를 끌어들이는 곳은 아니다.
베드타운 기능을 하며 업무지구로 출퇴근이 필요하므로 교통의 중요성이 큰 곳.
- 교통 : A
7호선 이용 시 서울 업무 지구 1시간 내로 접근이 가능하다.
강남 접근은 1시간이 좀 더 걸린다.
단지에서 상동역까지의 거리가 매우 가까운 편(역세권)도보 10분 이내
3. 학군 : B
상동 학원개수 160개
학업 성취도율이 높은 중학교인 ‘석천중’’상일중’이 있으며 석천초를 보낼 수 있어서 선호하는 단지이다.
다른 지역으로부터의 수요를 끌어드릴 요소는 아니지만 부천 내에서는 상동으로 오고 싶어하는 수요가 많음.
4. 환경 : S
단지가 위치한 상동 생활권은 학원가와 여러 마을로 이루어져있어 균질한 곳으로 선호도가 높다.
현백, 롯백, 세이브존 등 대형상가 이용이 용이하다. 주변이 깨끗하고 균질한 편.
경기도 내 타 지역에 비해 환경적인 가치가 우수해서 외부 수요가 있을 것 같다.
스타벅스가 상동역 부근에 밀집되어 있으며 얼마나 많은 수요가 있는지 레버리지 할 수 있다.
5. 공급 : S
서울시 전체 공급은 2026년부터 2028년까지 거의 없음.
경기도는 25년, 26년 적정공급이고 27년은 초과 공급이 예상되어 있으나 그래도 평균으로 보았을 때는 적정한 것으로 보인다. 인천 공급도 25년까지 이어지고 26년부터는 적정공급량.
<부천/광명/김포/시흥/인천 공급 일정>
⭐수익률 분석(5년 내 투자 타이밍)
신성미소지음 (02y/955^/26p) | 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
|---|---|---|---|
시기 | 2021년 11월 | 2024년 02월 | 2025년 9월 |
매매가 | 75,000 | 44,700 | 61,000 |
전세가 | 30,400 | 28,000 | 40,000 |
투자금(전세가율) | 44,600(41%) | 16700(63%) | 21,000(66%) |
고점에 매수 시 수익률 | -31% | ||
고점 매수 시 순수익 | -14,000 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 98% | ||
저점 매수시 순수익 | 16,300 | ||
⭐투자결론
- 저평가 : 고점 대비 -2.69%이고, 가격이 오르고 있어 전고 대비 싸나, 많이 싸지는 않다고 판단.
- 환금성 : 배드타운으로서 수요가 꾸준히 있고, 제일 선호하는 생활권, 선호하는 마을에 있는 단지로 유일한 20평대 선호는 보장되어 있으므로 환금성에는 문제가 없다고 생각함. 본 매물은 R동은 아니지만 R층임
- 수익률 : 저점에 매수했을 경우 98%이지만 현재 오르고 있는 상황에서 매매한다면 5-10%를 기대할 수 있는 단지라고 생각 함.
- 원금보존 : 고점대비 2.69%하락해 있는 상황이고 전세가 높게 형성되어있지 않아서 원금은 보존 할 수 있을 것 같다.
- 리스크대비 : 2026년 12월 세입자 만기이나 세입자는 계속 거주 의사를 표현했음.
2026년 재계약 한다고 가정했을 때 2028년에 갱청권 쓸 수 있음. 혹시 나가더라도 적정 공급량 이하고 중심지와 많이 떨어진 곳의 입주이므로 당장은 리스크가 없다고 판단함. 나의 투자 결론(매수 여부) : 매수하지 않는다.
투자금 감당이 가능하다면 매수 가능하다고 생각함.그러나 내가 가진 투자금 대비 많이 들어가는 상황이므로 당장 투자는 어려움.
2억의 투자금이면 4급지나 서울 5급지도 같이 볼 수 있으므로 좋은 단지이나 우선순위는 아님.
⭐ 분석 하면서 느낀 점
임보를 쓰면서 결론에 저환수원리를 따져보는 과정을 누락하고는 했는데,
이렇게 단지 하나를 분석해보니 이 단지를 투자할 수 있을지 어떤 점 때문에 어려운지 확인 할 수 있어서 좋았다.
원칙을 지키는 투자를 위해 수익률 분석을 통해 철저히 검증 후 투자를 하도록 꾸준히 분석해야겠다.
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