✅아파트명 : 마곡동 마곡임밸리7단지
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : A
- 서울 강서구 종사자 수 290,473명
2. 교통 : A
강남 50분 / 여의도 30분 / 시청역 40분
강남으로 바로 갈 수 있는 2호선은 없으나, 5호선 이용시 10분 걸으면 됨
혹은 5호선 이용 후 3호선, 2호선 2번을 갈아타야 함.
두 가지 방법의 경우 시간 차이는 거의 없음.
여의도로는 5호선 이용시 바로 갈 수 있음.
시청은 바로 한번에 가는 교통편은 없고 공할철도 또는 9호선 이용 후 2호선으로 1번 갈아타야 함.
3.학군 : C등급
- 가장 가까운 마곡중 73%, 인근 공항중 74% 로 학권이 거주지 선택요소가 아님.
오히려 학군은 아래쪽 수명산인근 발산 1동(내발산동) 쪽이 더 좋음.
명덕여중 92%, 덕원중 87&, 화곡중 87%
- 내발산동 대장아파트 : 우장산힐스테이트아파트
- 학원가도 임밸리7단지 인근보다는 내발산동(우장산인근) 학군이 더 높았던 곳에 더 밀집되어 있음.
4. 환경 : B
- 백화점은 반경 1Km 이내에는 없음. 1.8Km 이내에 롯데백화점(김포공항점) 이 있음.
- 대형마트는 하나로마트(강서농협 마곡점)이 바로 위에 도보 7분 이내에 있으며, 이마트트레이더스 홀세일클럽도 도보 7분 내에 위치하고 있어 대형마트 1개 이상으로 B 라고 할 수 있음.
5. 공급 : S
수요대비 공급은 매우 적어 공급평가는 S
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
- 장기 공공임대가 포함되어 있어서 전세가 보는 것이 조금 어렵게 느껴지고, 잘 본 건지 모르겠다!
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : △
앞마당이 없어서 저평가된 것인지 아닌 지 모르겠다!
현장에 가본 것도 아니고!
다만, 현재 시점 기준해서 이전 전고점을 뚫어버렸다.
물론 전고점을 뚫었다고 해서 모두 저평가가 아닌 것도 아니고, 더 오르지 않을 것도 아니지만
전세가율도 50% 가 겨우 넘는 단지로 투자금도 매우 많이 들어가므로 신중히 생각해야 할 것 같다.
2) 환금성 : O
인구수에 비해 앞으로 3년동안 공급이 매우 없으며,
양질의 일자리가 꾸준히 생겨나고 있는 업무지구의 강점을 가졌기에,
강서구 내에서는 입지 독점성을 가졌다고 생각하기에 환금성은 있다고 생각한다.
3) 수익률 : △
- 얼마를 들여 얼마를 가져올 것인가?
저점 매수했을 시, 투자금 7억 5천을 들여서, 2억 6천 38% 수익을 가져올 수 있었을 것이고,
고점 매수했을 씨, 투자금 9억 5백을 들이고, 5천 5백 -6% 손실을 봤을 것인데
- 수익률 200%를 기대하려면? 29억이 되어야 하는데, 29억이 될 수 있는 아파트일까???
29억이면 강남 인근 역삼, 대치 쪽 아파트 가격과 비슷한데~
4) 원금보존 : X
- 이미 전고점을 뚫어서 오래 버티지 못할 시 원금보존은 못하지 않을까?
5) 리스크 대비: O
- 주변 공급이 3년간 많지 않아서 전세를 구하는 것은 어렵지 않을 것이라 생각된다.
나의 투자 결론(매수 여부): 매수하지 않는다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
내가 사는 지역 말고, 내가 전혀 모르는 다른 지역으로 해보니 쉽지 않았는데
그래도 저환수원리 의 기본 개념을 알고 있으니
객관적으로 볼 수 있었던 것 같다.
단순히 지도에서 주변에 뭐 있는지 찾아보는 것이 아니라,
환경은 어떤 기준으로 평가하는 것인지, 공급은 어떻게 봐야 적정한 것인지 아닌지 까지는 정확히 볼 수 있었다.
다만 아직 앞마당이 없기 때문에 이곳이 저평가 된 곳인지, 수익률이 나올 것인지(이건 아무도 정확히 예측하지는 못하지만!), 원금 보존이 될 것인지
즉 땅의 가치, 입지 가치가 좋은 곳인지에 대한 판단은 내릴 수가 없었다.
또한, 이곳 마곡을 보려면 주의 생활권 수명산, 염창, 내발산 도 함께 더 봐야 의미있겠다는 것을 깩달았고
같은 투자금으로 다른 어떤 곳이 있는지를 알아야 비교평가 할 수 있겠다는
의미도 정확히 알 수 있었다!
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