*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 당산동 당산진로
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
2. 교통
2호선 문래역 도보 5분, 5호선 영등포구청역 도보10분
>>강남 40분(환승없음), 여의도 17분(환승없음), 광화문역 30분(환승없음)
3.학군
4. 환경
도보15분(1km)내에 롯데마트, 홈플러스, 신세계백화점 타임스퀘어점, 코스트코 등
>>대형마트 3곳, 백화점 1곳
5. 공급
영등포구 양평동 영등포자이디그니티 2026..03. / 539세대
영등포구 서울대방 신혼희망타운 2027.06. / 183세대
동작구 노량진동 동작구 수방사 2028.12. / 556세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 (X): 전고점 대비 -2% 하락으로 거의 전고점을 다 회복하여 저평가는 아닌듯함.
거래가 지속적으로 있고 10년동안 매매가는 150%, 전세가는 60%정도 올라서 수요는 있음.
2) 환금성 (O): 아파트이기 때문에 기본적으로 환금성은 좋은편임.
역세권에 연식이 오래되었으나 생활의 편리함으로 거래가 꾸준히 있어서 환금성 있음.
3) 수익률 (O):
1번 가설 >>투자금 4억8000만원 연10% 수익률 10년뒤에 16억8천만원
2번 가설 >>투자금 4억8000만원 연15% 수익률 10년뒤에 19억2천만원
이 정도 수익을 낼 수 있는 물건일까? 2015년부터 현재까지 150% 매매가 상승했으므로
향후에도 최소 10%이상의 수익률은 낼 것이 기대됨.
4) 원금보존 (O) : 전세가율 60%정도로 적정 전세가임. 수요가 있고 가치가 있는 물건임.
10년뒤 전세가가 최소 80%정도 오른다고 가정했을때 2035년 예상 전세가 12.9억
현재 매매가보다 10년뒤 전세가가 높으므로 원금보존 가능하다고 판단됨. (매매가는 전세가 밑으로 빠지지 않으니까)
5) 리스크 대비(O) : 현재 전세매물 1개 1층 전세가 7.5억 (전세부족함)
향후 3년간 주변공급 부족하며, 전세 실거래도 꾸준히 오르고 있음.
대출로 잔금대비가 가능하며, 전세금을 욕심내지 않는다. 역전세 상황에 마이너스통장, 신용대출 활용가능함.
나의 투자 결론(매수 여부):
: 꾸준한 수요가 있고 4억중후반으로 영등포구 2호선 역세권에 투자할 수 있다면 좋다고 생각하지만,
이미 전고점에 다다른 매물로 저평가가 아니라 현재 상태에서는 투자하기 아쉽다.
같은 투자금으로 할 수 있는 저평가된 매물을 더 찾아봐야겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
: 위치적으로만 봤을때는 역세권이긴하나 거의 나홀로 아파트에 세대수도 많지않아 별로라고 생각했었다.
직접 임장을 가보니 주변환경이 생각보다 나쁘지 않았고, 연식대비 아파트 상태도 좋았다.
택지로 아파트가 모여있지는 않으나 당산현대, 문래쪽 힐스테이트, 문래자이등도 인근에 있어 나홀로라는 느낌이
상대적으로 덜했다.
다만 이미 전고점에 다다른 상태라 지금 투자로 들어가기엔 아쉬운 느낌이 있었다. 4억 중후반으로 할 수 있는 단지중에 이 단지가 최선인지 더 찾아봐야겠다는 생각이 들었다.
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