✅아파트명
부천 상동 진달래 대우 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장(S 등급)
부천 종사자수 318,670명
2. 교통(A 등급)
강남 58분 / 여의도 41분 / 시청 55분
3.학군(A 등급)
석천중 91%, 중원중 78%
4. 환경(A 등급)
상동역과 거리 10분, 대형마트 2개, 백화점 1개, 종합병원 2개
5. 공급(S 등급)
현재~3년 : 3,176세대(적정 수요대비 0.27)
부천시 총 인구 : 소사구 : 228,706 명, 오정구 : 152,911 명, 원미구 : 391,423 명
적정수요 계산 : 773,040(총 인구수) * 0.005 = 3,865명
적정수요 : 3,865명(1년간) * 3년 = 11,595명(3년간)
1년간 공급합계 계산 : 3,176명(3년간 공급 통계) / 3년 = 1,058명
적정수요대비 공급수준 : 1,058명(1년간 공급 합계) / 3,865명(1년간 적정 수요) = 0.27배
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세 : 상동 진달래 대우(39평형) 현재 매매 9.1억 전세 5.2억
5년 내 고점 매입시 : 21년 5월 매매 9.4억, 전세 4.3억(수익률 -4%, 순수익 -0.21)
5년 내 저점 매입시 : 24년 5월 매매 7.5억, 전세 4.7억(수익률 60%, 순수익 1.6억)
비교 대상군
1) 상동 근처 비슷한 조건
현재 시세 : 상동 진달래 써미트빌(38평형) 현재 매매 8.3억 전세 5.5억
5년 내 고점 매입시 : 21년 10월 매매 10.3억, 전세 4.6억(수익률 -34%, 순수익 -1.9억)
5년 내 저점 매입시 : 23년 4월 매매 8.2억, 전세 5.3억(수익률 5%, 순수익 1500)
2) 평촌 학군+하원가
현재 시세 : 평촌 귀인마을 현대홈타운(24평형) 현재 매매 9.4억 전세 5.2억
5년 내 고점 매입시 : 22년 7월 매매 9.3억, 전세 5.7억(수익률 3%, 순수익 1000)
5년 내 저점 매입시 : 23년 2월 매매 7.2억, 전세 4.7억(수익률 88%, 순수익 2.2억)
안양시 적정 공급
현재~3년 : 3,678세대(적정 수요대비 0.44)
안양시 총 인구 : 동안구 : 321,874 명, 만안구 : 227,657 명,
적정수요 계산 : 549,431(총 인구수) * 0.005 = 2,747명
적정수요 : 2,747명(1년간) * 3년 = 8,241명(3년간)
1년간 공급합계 계산 : 3,678명(3년간 공급 통계) / 3년 = 1,226명
적정수요대비 공급수준 : 1,226명(1년간 공급 합계) / 2,747명(1년간 적정 수요) = 0.44배
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
상동 진달래 대우 2002년/580세대/39평 | 평촌 귀인마을 현대 홈타운 2002년/967세대/24평 | |
교 통 | 강남 58분(B 등급) | 강남 43분(A 등급) |
직 장 | 318,670명(S 등급) | 181,783명(B 등급) |
학 군 | 석천중91%(A 등급) | 귀인중95%(S 등급) |
환 경 | 현대백화점,이마트(A 등급) | 롯데백화점, 홈플러스(A 등급) |
공 급 | 부천시 3년 3,176세대(S 등급) | 안양시 3년내 3,678세대(S 등급) |
전고점 | 9.4억 | 9.3억 |
전저점 | 7.5억 | 7.2억 |
현재매매 | 9.1억(전고점 대비 -3.1%) | 9.4억(전고점 대비 +1%) |
현재전세 | 5.2억 | 5.2억 |
투 자 금 | 3.9억 | 4.2억 |
전세가율 | 57% | 55% |
수 익 률 | 목표 수익률 100% : 13억 | 목표 수익률 100% : 13.6억 |
저 평 가 | X | X |
수 익 성 | 100% 수익률(연평균 10%) 위해선 10년 동안 3.9억 만큼 올라줘야 9.1억+3.9억 = 13억 | 100% 수익률(연평균 10%) 위해선 10년 동안 4.2억 만큼 올라줘야 9.4억+4.2억 = 13.6억 |
원금보존 | 전세가율 기준 충족 X (입지독점성 있는곳/입주물량 대비는 필요) | 전세가율 기준 충족 X (입지독점성 있는곳/입주물량 대비는 필요) |
리스크관리 | 역전세 대응 가능하다면 X | 역전세 대응 가능하다면 O |
나의 투자 결론(매수 여부):
서울 강남, 서초, 양천, 송파, 경기도 분당, 평촌, 용인 학군을 알아 주는 곳이 이 정도 환경이라면 당장이라도 매수하고 싶지만 만약 부천에 꼭 살아야 하고 아이 교육을 생각한다면 저점에 매수해서 장기로 보고 실거주 한다면 최선의 선택 일 것으로 보여진다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
어떤 아파트이건 입지가 가장 첫번째 인것같다.
비교군 평촌의 경우 평수는 더 작아지긴 했지만 학군과 학원가가 우수한 편이어서 그런지 오름폭이 컸다.
입지(직장, 교통, 학군, 환경, 호재, 브랜드) 에 직장, 교통, 학군 대해서 하나라도 우수한편이라면 오름폭이 큰것같다.
3개 아파트 모두 투자비용은 과거에 크게 차이가 나 보이진 않는다.
10년 가져갔을 때 수익률~
- 상동 진달래 대우
매수한 가격(2015년) : 4.8억
전세가격(2015년) : 3.7억
현재 매매가격 : 8.4억
현재 전세가격 : 5.4억
시세 차익 : 3.9억
전세 상승 : 1.7억
수익률 계산 : 354%
연수익률 계산 : 35%
*수익률 계산식
= 시세차익(현재가격-매수가격) / 투자금(매수가격-전세가격)
3.9억/1.1억
- 상동 진달래 서미트빌
매수한 가격(2015년) : 4.9억
전세가격(2015년) : 3.7억
현재 매매가격 : 8.8억
현재 전세가격 : 6.2억
시세 차익 : 3.9억
전세 상승 : 2.5억
수익률 계산 : 325%
연수익률 계산 : 32%
*수익률 계산식
= 시세차익(현재가격-매수가격) / 투자금(매수가격-전세가격)
3.9억/1.2억
- 평촌 귀인마을편대홈타운
매수한 가격(2015년) : 4.2억
전세가격(2015년) : 3.4억
현재 매매가격 : 9.4억
현재 전세가격 : 5.2억
시세 차익 : 5.2억
전세 상승 : 1.8억
수익률 계산 : 650%
연수익률 계산 : 65%
*수익률 계산식
= 시세차익(현재가격-매수가격) / 투자금(매수가격-전세가격)
5.2억/8천
10년 후 수익률 계산을 해봤는데 3개 모두 투자금은 비슷한데 심지어 평촌 귀인마을은 투자금이 다른곳보다 더 작은데 수익률이 크다. 일단 평촌은 눈여겨 봐야할것같다~
