*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 다산롯데캐슬아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : 남양주시 A등급 (종사자수 : 215,236 / 사업체수 : 66,794)
2. 교통 :
1) 강남 : 50분(환승1, 8>2)
2) 시청역 : 54분 (환승2, 8>경중>1)
3) 여의도역 : 65분 (환승1, 8>9) / 74분 (환승1, 8>5)
3. 학군 : 다산중 정보 없음 / 비교적 가까운 미금중 84%
4. 환경 (3km 이내)
1)백화점 : 롯데백화점(구리점) 1개 - 2.9km
2)대형마트 : 이마트 1개, 하나로마트 2개 - 3km 내
3)종합병원 : 한양대학교구리병원 - 3.5km
4)아울렛 : 현대프리미엄아울렛 - 1.2km / 롯데아울렛(구리) - 2.1km
5. 공급 : 3년 이내 오남읍, 와부읍, 화도읍에 총 3천 7백 세대 입주 예정이나 다산동보다 입지가 좋지 않은 곳으로 아파트 가격에 큰 영향을 미칠 것 같지 않음. 3기 신도시 왕숙지구가 대규모 공급될 예정이나 왕숙2이가 비교적 다산동과 가깝긴 하나, 왕숙1과 2지구 모두 입지가 다산동보다 좋지 않고 9호선 지하철 개통 여부도 너무 먼 미래임. 큰 영향 없을 것으로 판단됨.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
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✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
- 고점 대비 -28% , 매매가 전고점 회복해가고 있는 추세.
- 다산신도시 대장아파트는 다산자이아이플레이스 아파트임. 8호선 다산역 앞에 위치해있으며 지하 통로로 역과 아파트가 연결되어 있어 길 건너 다른 아파트와 매매가 2~3억 이상 차이 나고 있음.
- 대장아파트를 제외하고 롯데캐슬, 아이파크, 힐스테이트 등의 아파트들은 대체로 가격이 비슷하게 형성되어 있으며 실거주하려면 브랜드 선호도에 따라 입주하면 될 것 같음.
- 전저점 대비 2억 이상 가격 회복했고, 전고점 회복해가고 있으나 서울 내 9억 대 아파트와 비교 했을 때, 서울 외곽(경기도 남양주시)의 땅의 가치를 생각해보면 저평가라고 보긴 어려울 것 같음.
2) 환금성 :
- 8호선 개통 이후 강남과 시청까지는 60분 내 출퇴근이 가능하여 서울로 출퇴근 하는 젊은 부부들이 많이 찾아오고 있음.
- 남양주시에 아파트 공급량이 있지만 다산동보다 입지가 좋은 없고 구리시 택지 개발 전까지는 수요가 있지 않을까 싶음.
3) 수익률 :
- 저점에서 매수했을 경우 투자금의 대부분은 회수 가능했을 수도 있음. 그러나 아직 매매가를 전세가가 따라가지 못해 현재 투자금이 많이 드는 편임.
- 4억 대의 투자금으로 서울 3급지 아파트 투자하는 것이 더 좋을 것 같으며 서울 아파트와 비교했을 때 상대적으로 수익률이 낮을 것 같음.
4) 원금보존 : 잘 모르겠음.
5) 리스크 대비: 매매가 대비 전세가가 많이 오르지 않아서 역전세 리스크는 없지 않을까. 사실 잘 모르겠음.
** 나의 투자 결론(매수 여부) : N / 4억 대의 투자금이면 서울 내 투자가 가능하므로 매수 하지 않는 것이 좋을 것으로 사료됨. 투자 가치는 낮음.
✅ 작성하면서 느낀점 :
남양주 시민들은 다산동을 다른 지역보다 좋게 평가 하고 있음. 새로 생긴 신도시이고 8호선이 개통되었으며 아울렛 등이 있어 남양주시 내 다른 지역보다 교통과 환경이 좋기 때문임. 학군은 최근에 형성되어 큰 의미는 없음.
매매 - 전세 가격 차이가 크기 때문에 실거주는 괜찮겠지만 투자 가치는 낮을 수도 있다는 생각을 함. 아파트를 산다는 것은 건물과 땅을 사는 것으로 ‘땅의 가치’를 아는 것이 중요하다는 것을 한번 더 인지하게 됨.
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