✅아파트명 : 당산동5가 당산삼성래미안4차 (당산동의 랜드마크아파트)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
영등포구 종사자수 435,017명 S등급
2. 교통
강남 35분/ 여의도 10분/ 시청 23분 A등급
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3.학군 : 학업성취도
당산서중학교 88.1%, 당산중 83.1%, 여의도중 89.8% B등급
4. 환경
롯데마트, 코스트코 양평점/ 더현대서울, IFC몰, 영등포신세계백화점, 롯데백화점, 목동현대백화점/ 목동이대병원, 여의도성모병원 등 (1km이내 대형마트 1개/ 2-3km 이내에 백화점과 마트가 여러개)
도보권은 아니라 B등급
5. 공급
부족 A등급(인구:372,539명 * 0.5% = 1862세대 )
서울대방신혼희망타운 2027.06/ 183세대
영등포자이디그니티 2026.03/ 539세대 (총 722세대)
부동산지인 영등포구 입주 수요/공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
5년내 수익률이 근처 신축인 당산세트럴 보다 크다. 대단지 역세권의 힘인가?
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 역사적 신고가, 현재는 저평가 구간이 아니다.
근처 800세대 2020년 5년차 당산센트럴아이파크가 신축으로 인기가 많고 가격도 더 비싸게 거래되는 중이다.
최근 25년9월 32평이 매매가 19억9천 전세가 11억에 거래되었다.(전세가율 55.3%/ 투자금 8.9억)
나라면 당산삼성래미안4차보다 당산센트럴아이파크를 투자하는 것이 투자금 대비 더 나을거 같다.
앞으로 6개월후 1년후 시세트레킹을 해봐야 할 거 같다.
2) 환금성 : 대단지라 꾸준히 매매거래가 있어왔다. 하지만 앞으로는 입지가 좋지만 재건축수익이 낮아 매매가 계속잘 될지 모르겠다. 이것도 꾸준히 환금성이 좋은 지 계속 지켜봐야겠다.
3) 수익률 : 지금 매수한다면 2년이후 수익을 낼수 있을까? 수익이 나려면 5~10년은 기다려야 할것같다.
4) 원금보존 : 2년 후에는 상승? 보합? 하락? 단기간은 예측이 잘 안된다. 하지만 10년후라면 원금보전 할거 같다.
5) 리스크 대비: 22년차 아파트로 곧 30년차 구축이 되면 전세가율도 30%까지 낮아질수있다. 현재 전세가율 45%
중간 역전세가 일어 날 가능성도 있을 듯하다.
✅나의 투자 결론(매수 여부):
현재 역사상 신고가 최고 비싼 가격이라 비슷한 단지를 더 비교평가해봐야 할 것 같다. 10억이라는 투자금도 너무 크다.
현재 25년 9월 투자금 10억 / 매매가 19억 / 전세가 9억
수익률 50% 가 되려면 매매가 24억이 되어야 한다. 5억회수
수익률 100% 가 되려면 매매가 29억이되어 10억을 회수할 수 있어야한다.
수익률 200% 가 되려면 매매가 39억이 되어 20억을 회수 할 수 있어야한다.
당산의 구축이 반포의 가격이 될 수있을까? 10년후면? 가능할까?
용적률 299% 재건축이 가능할까? 안되면 리모델링을 할까?
여의도와 목동아파트가 재건축이 되면 어떤 영향을 받을까?
✅ 작성하면서 느낀점
아직 저환수원리를 제대로 이해하지도 적용하지도 못하는 왕초보라는 것을 알게 되었다. ㅠㅠ 더 공부해서 알때까지 적용할 수 있을 때까지 계속 해봐야 겠다. Not me But 너바나의 길은 이제 시작이다. :)
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