현저동 독립문극동 아파트수익률 분석보고서[열반스쿨 기초반 88기75조 나라무]

✅아파트명

현저동 독립문극동

✅위치(지도) : 서울시 서대문구 현저동

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

3.학군

금화초 배정(19명/436명)- 도보 접근성 측면에서는 학부모기준 비선호

대신중 - 74%/0.8%

동명여중 - 90%/6.7%

4. 환경

1km 내 백화점 0개, 대형마트 0개, 종합병원 1개

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점대비 -2%(서울에 가치있는 단지이며 전고보다 싸다면 투자로도 매수가능하다 생각)

2) 환금성 : 3호선 독립문역 역세권으로 전용59 환금성 좋음

3) 수익률 : 연수익률 10% 가능할까?(역산: 전세가 10년뒤 80%상승시 10.8억이라면 매매가도 17.5~18억 사이까지는 갈수 있을 듯하다. 투자금 4.7억이라면 10년기준 연수익률 10%이상 가능성 높다)

4) 원금보존 : 전세가율56%(60%이상은 아니지만 매매가 및 전세가 협상 통해서 60%도 가능하다고 생각)

5) 리스크 대비: 서대문구 및 주변 지역 전출전입을 보아도 공급리스크 없음 / 단지내 전용59 전세도 없음

나의 투자 결론(매수 여부): 서울의 핵심노선 중 하나인 3호선 독립문역의 역세권은 충분한 가치를 가지고 있다고 생각되어지며 비슷한 급지의 핵심노선 역세권 단지들 대비하여 10.7억의 가격이 적정하다 판단 후 내가 가진 투자금 대비 가장 좋은 단지라 판단된다면 매수 할 것이다.   

✅ 작성하면서 느낀점 : 이 달 열기강의를 들으며 개인적으로 서대문구를 앞마당으로 만들어 가는 중에 지난 달 임장지였던 종로구와 인접한 단지로 자연스레 함께 관심이 갔던 단지였다.

하지만 서대문구를 모두 임장 및 임보를 마친후에도 지금과 똑같은 투자결론을 세우게 될 지는 미지수이지만 분명 중심업무지구의 역세권 단지의 선호도는 충분한 강점을 갖고 있다고 생각되어지기에 추후 언젠가 환금성(월세전환 or 전세빼기 or 매도)을 생각한다면 좋은 선택일 것 같다고 생각해보았다.

그리고 저환수원리의 투자원칙 및 기준안에서 투자범위의 변화는 필연적일수 있겠다고 느꼈다.