열반스쿨 기초반 88기 14조 해피한 별 광주 광역시 남구 제일 풍경채 엘리트 파크 수익률 보고서

✅아파트명 : 광주 광역시 남구 제일 풍경채 엘리트 파크 

                     2016년 년식,400세대(6동),35평~36평,계단식, 방3/화2, 용적률 215%

✅위치(지도) : 남구 봉선동의 대장아파트

✅입지평가

1. 직장 (25.9월 기준)

 광주광역시 남구  직장 종사자수 68,656명, 사업체수 18,706, 등급 c등급

(광산구,북구,서구,동구중 제일 낮은 급수)

2. 교통

 주요 (상무지구, 정부기관등)으로는  이동은 자차 20~30분으로 가능하여 교통편함.

3. 학군 : 문성중 90%,봉선중 82%,주월중 80%로 학군은 매우 좋음. 

              초등학교도 조봉초,불로초가 도보 거리에 있고, 학원가도 잘 형성되어 초등생을 둔

              수요 많을것으로 예상

4. 환경 :  이마트 (도보 10분),롯데마트(도보 40분)

               시티병원 (도보 14분), 기독병원 (도보 24분)

5. 공급

  적정수요 는 1,038세대 이나, 25년은 추가 공급이 없어 미달이고,

  27년 10월 이후 1,875세대 공급으로  837세대 초과임

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전고점 대비 20% 하락 되었고, 현재 신축 대장 이면서 주변 초중고 및 학원가가 잘 형성되어 자녀를 

                둔 학부모들의 수요가 많을 것으로 예상되어 전고점 이상 상승할 여력 있음으로 보임

                인근 봉선동의 전 대장 이었던 한국아델리움 (38평 2014식,279세대)이 현재  8.8억원인 경우에 비하면 

                저평가 된것으로 생각됨

2) 환금성 :  90%이상 학업성취도인 학교  2개이상 으로 학군이 좋고, 인근 기독병원,씨티병원등 큰 병원이 있고,

                  이마트등이 있어 생활이 편리하여 환금성 높은것으로 생각됨.

3) 수익률 : 전고정 대비 19,700만원 하락 하였으나, 전세가율 51.6%로 투자금이 많이 투입됨. 

                 또한 2027년 이후 추가 공급이 있어 전세가 하락으로 인한 역전세가 있을 확률이 있음.

4) 원금보존 : 현재 전세가가 51.6%로 향후 추가 공급으로 인해 매매가 하락도 예상됨.

5) 리스크 대비: 2027년 이후 추가 공급으로 인한 전세가 하락 및 매매가 하락으로 연결될수 있다고 생각

나의 투자 결론(매수 여부): 현재 봉선동의 대장으로 가격이 전고점 대비 20%하락 되어 저평가로

                                       되어 있고, 학군 및 학원가가 잘 형성되어  수요도 많을 것으로 예상됨.

                                       그러나 전세가율 56%대로 투자금이 많이 투입되고, 2027년 이후

                                        추가 공급으로 전세가,매매가 하락 위험이 있어 같은 투자금이면 원금 손실이

                                        되지 않는 다른곳을 비교평가 하여 매수하겠음.

✅ 작성하면서 느낀점 : 아직은 처음이라 미비하고, 미완성의 임장보고서 이나

                                   실제로 투자자 입장에서 작성해 보니, 저환수 원리가 얼마나 중요한지

                                   알게 되었고, 잃지 않는 투자를 하기위해서도 꼭 적용해야하는 것을 

                                   아는 소중한 작성 시간 이었다.