✅아파트명
은빛마을모아엘가(2009년/570세대/32평) 계단식
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : B
광산구 종사자수 : 179,816
사업체 수 : 47,438
광주광역시의 종사자수는 66만명으로 광역시 중 부산>대구>대전>광주>울산 순으로 중간 정도이다 .
500인 이상 사업체수가 광역시 중 4번째이며 일자리의 질이 평이한 수준이다.
광산구는 광주광역시 5개구중 소득수준은 4번째, 일자리 규모는 2번째로 소득은 높은편이나 일자리의 질이 좋은 편은 아니다.
2. 교통 : A
어디를 가도 자차 30분 이내 이동 가능
3.학군 : C
중학교 학업성취도율 85% 이상 0개, 80%이상 5개로 높은편은 아니다.
남구 봉선동이 학업성취도 및 특목고 진학자수가 압도적이며 수완지구내 학원가가 규모 있게 형성되어 있어
접근성은 좋으나 학군지로써의 수요를 끌어들이는 곳은 아니다.
4. 환경 : B
구분 | 수량 |
백화점 | 0 |
마트 | 4 |
스타벅스 | 15 |
수완지구내에 학원가가 형성되어 접근성이 좋으며, 택지로 균질하고 쾌적하다.
백화점이 없어 아쉽지만 스타벅스 매장이 서구에 입점한 수량과 동일한 것으로 보아 상권의 이용 수요가 있는
것으로 보인다.
5. 공급 : B
공급물량은 26년도에 적정수요 이상이며, 27년도 적정수준, 그 이후로는 공급부족이다.
140만*0.5=7천 (3년 평균 입주물량 7,990 적정수요 2배 범위 내)
26년도 공급에 의한 가격 흔들림에 유의해야 한다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 가격에서 가격 하락이 크지 않아 저평가 상태 아니다.
2) 환금성 : 수완지구내 선호도 좋은 단지로 쾌적한 환경 및 학원가 접근성이 좋아 환금성은 좋다.
3) 수익률 : 저점에서 매수했을시 65%의 수익은 있지만 현재 가격이 전고점 가격에 인접하여 수익율이 크지 않다.
4) 원금보존 : 현재 전세가율 55%로 투자금이 많이 들고 26년 공급이 많아 전세가 상승시기 까지는 시간이 많이 필요 할것같다. 목표 수익율 100%에 미치지 못한다.
5) 리스크 대비: 전세가가 낮아 투자금이 많이 들고, 26년 입주물량 적정수요 이상으로 전세만기시 리스크 있음.
나의 투자 결론(매수 여부): 투자하지 않는다
현재 매매가가 저평가 상태가 아니고 전세가율, 수익률 모두 투자 기준에 들어오지 않는다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 저환수원리 원칙에 맞게 작성을 해보니 기준에 들어오는지 확인 할 수 있어서 투자를 판단하는데 도움이 됐다. 저환수원리 원칙 중 어느 하나 소홀히 하면 안될것 같다는 생각이 들었고 단지 임장시 원칙 적용해야겠다.
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