✅아파트명: 미사강변더샵센트럴포레 (2017년, 487세대)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (2022년 기준)
- 종사자수: 117,531명
- 사업체수: 34,456개
- 500명 이상(대기업): 2개
2. 교통
- 강남역 48분 / 시청역 66분 / 여의도역 71분
- 미사역까지는 도보 약 27분으로 멀세권. 하지만 버스 교통이 잘 되어 있는 편.
3.학군
- 미사중 92.8%(특목고 1명), 윤슬중 (정보없음)
- 한홀초 초품아, 단지 바로 앞 학원가 (학원 111개)
4. 환경
- 백화점 1개(신세계백화점), 대형마트 4개 (코스트코, 이마트, 스타필드위례, 홈플러스)
5. 공급: 2025년 이후 2026~27년 공급 없음.
- 베라시떼하남 99세대 (25년 1월)
- 주변 강동구, 남양주 역시 공급 매우 부족함.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
미사강변더샵센트럴포레 (2017년/487세대/33평) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 |
시기 | 2021년 10월 | 2023년 03월 | 2025년 9월 |
매매가 | 120,000 | 78,000 | 102,000 |
전세가 | 72,000 | 60,000 | 71,000 |
투자금 | 48000 | 18000 | 31000 |
고점에 매수 시 수익률 | -38% | ||
고점 매수 시 순수익 | -18,000 | ||
저점에 매수 시 수익률 합계 | 133% | ||
저점 매수시 순수익 | 24,000 | ||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 현재 고점 대비 -15%로 가격은 싼 상태이다. 환경은 뛰어나고 학군도 좋은 편이지만 역세권이 아니며 강남 접근성도 그렇게 좋지는 않기 때문에 비슷한 연식의 수도권 신축들과 비교했을 때는 조금 우선순위가 떨어지지 않나 싶다.
2) 환금성 : 국민평수 전용84 신축에 세대수도 487세대로 300세대 이상이다. 또한, 특별히 인테리어 필요 없이 대부분 집 내부가 괜찮을 것으로 판단되어 저층만 피해 매수한다면 환금성은 좋을 것으로 판단된다.
3) 수익률 : 고점만 회복해도 58%의 수익률, 100% 수익을 위해서는 13.3억원이 되어야 하는데 충분히 가능한 단지로 보인다.
4) 원금보존 : 전세가율 70%로 전세가율도 높은 편이다. 향후 공급이 없어 입주물량 없음. 신축이기 때문에 전세가 상승도 빠른 편일 것으로 향후 전세가도 충분히 올려 받을 수 있는 단지로 보인다.
5) 리스크 대비: 하남 뿐만 아니라 강동구, 남양주 등 주변지역도 향후 2~3년 간은 공급이 없기 때문에 역전세 위험이 많이 낮다.
나의 투자 결론(매수 여부): 4급지 수도권 신축이며, 미사역과는 거리가 꽤나 있으나 버스 교통이 잘 형성되어 있다. 또한 초품아에 단지 바로 앞에 질 좋은 학원가와 상권이 있기 때문에 학부모들의 선호도도 좋을 것으로 보인다. 다른 4급지 수도권 신축들과 비교했을 때 교통은 살짝 아쉽지만 그래도 강남접근성 1시간 이내이며 연식과 환경이 좋은 곳이기 때문에 입지와 상품성이 모두 좋은 단지로 보인다.
가격 고점 대비 -15%이기 때문에 충분히 저평가되어 있다고 보이며, 역시 전용84가 투자금 3억 초반이기 때문에 투자하기 괜찮은 단지로 보여진다. 공급도 많이 부족한 상황이기 때문에 전세가는 충분히 오를 여지가 높아 향후 투자금 회수에도 좋은 단지로 보여진다.
하지만, 교통이 조금 더 좋은 용인 수지나 구성남 쪽 신축들이 비슷한 투자금으로는 조금 더 우선순위로 있는 것으로 판단되어 먼저 이쪽 단지들을 해보고 안되면 투자하는 것이 더 맞는 판단이다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
여러 지역을 아는 것이 정말 중요하다는 생각이 듭니다.
앞마당이 얼마 없었을 때에는 입지를 분석할 수는 있어도 내가 본 괜찮은 매물이 정말 괜찮은지, 적당한 가격이 맞는지에 대한 판단이 힘들었는데 현재는 그래도 앞마당 3개 이상은 있으니 머리 속에 기준이 되는 단지가 있어 비교평가를 하면서 이 물건이 투자하기 괜찮은지 아닌지 그래도 살짝은 감이 오는 것 같습니다.
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