성수동 롯데캐슬파크 아파트 수익률 보고서 [열반스쿨 기초반 88기 88한집 4모아6십억벌조 안수]

✅아파트명

 성수동 롯데캐슬파크 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 성동구 종사자수  203,221명

2. 교통

  강남 27분 / 여의도 38분 / 시청 26분 

3.학군

경수중 68.6%, 성원중 65.3%

4. 환경

롯데백화점 건대스타시티점 1.57km, 

건국대학교 병원 1.55km

이마트 왕십리점 2.31km

5. 공급

청계리버뷰자이 2027.02 / 1670세대

오티에르포레 2027.07 / 287세대

더포디엄830 2025.02 / 480 세대

서울숲아이파크리버포레2차 2025.12 / 528세대

서울숲아이파크리버포레 2024.12 / 825세대 등 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 성수롯데캐슬 31평 현재 매매 17억, 전세 7.2억

5년 내 고점 매입시: 2021년 11월 매매 16.3억 전세 9억

5년 내 저점 매입시: 2023년 1월 매매 12.6억 전세 6.5억

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 매매가가 적정한가? 가치 대비 싼가?

1. 금호대우 (01년식, 1689세대, 33평) 현재 15.95억/7.7억 수준.
2. 가치: 교통 a>b, 학군 a=b, 환경 a<b,
3. 가격: 매매가 a<b, 전고점 a>b, 투자금 a<b
4. 성수롯데캐슬의 장점: 업무지구 접근성이 우수하다. 투자금이 더 적다. 전고점이 더 높다. 

5. 금호대우의 장점: 1000세대 이상 대단지에 균질성이 좋다. 매매가가 더 싸다. 전세가가 상대적으로 더 높다. 

    

   

2) 환금성 : 매도시점에도 사람들이 좋아할까? (대단지, 세대수, 연식, 브랜드)

1. 300세대 이상 단지에 대형평형 위주로 구성 (24평 32세대, 31평 174세대, 33평 17세대, 38평 285세대, 42평 96세대)

2. 준구축에 브랜드 선호도가 있어 보였다. 

    

3) 수익률 :투자금 대비 5년이내 수익률 200%를 안겨줄 것인가?

1. 현재 투자금 9.8억..

2. 전고점을 뚫은 상황이라 5년이내 투자금 대비 200% 수익률을 기대하긴 어려울 것으로 판단. 

    

4) 원금보존 : 매수시 이 물건을 통해 내가 겪을수 있는 최악의 손실은 얼마일까? 적정 전세가율인가? 앞으로 전세가가 오를 수 있을까? 수요가 많고 입지 독점성을 가지는가? 전고점 대비 20% 하락한 물건인가? 

1. 25년 매수시 23년 전저점 가격까지 하락한다고 가정했을 때 4.4억 손실
2. 전세가율 42%. 우상향중.
3. 현재 31평 매물은 없고 38평 21억/10억 형성중. 수요는 꾸준한 듯?

4. 주변에 빈 땅이 없고 공업지역이고 입지독점성이 우수하다

    

5) 리스크 대비: 이 물건을 매수했을 때 최악의 상황은 뭘까? 역전세, 대량공급, 급격한 전세상승, 수익시기

1. 수익실현을 할 때까지 오랜 기다림의 시간이 필요할 수 있겠다.
2. 27년 청계리버뷰자이 입주

나의 투자 결론(매수 여부): 

21년 전고점을 돌파하였고 비슷한 컨디션의 다른 단지와 비교해 볼 때 상승시작점은 비슷하였으나 더 높은 전고점을 형성. 같은 생활권내 다른 물건과 비교했을 때, 가치가 비슷하다고 판단할 때 싸지 않은 가격이라 생각한다. 600세대에 대형평수 위주 단지, 초역세권 단지이기에 매도 시점에 충분히 수요가 있을 것 같다. 투자금이 너무 많이 들어가서 같은 투자금이면 1급지를 보는게 낫겠다는 생각이 들고 5년 이내 수익률 200% 실현은 어려워 보였다. 전세가율은 꾸준히 우상향중이나 나홀로 느낌에 주변 환경이 빌라, 먹자상권으로 아쉬운 부분이 있었다. 27년 1600세대 용답동 청계리버뷰자이 입주 예정으로 만기 시점에 조심할 필요가 있어 보였다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 전고점을 뚫은 단지를 공부해 본게 처음이라 이게 저평가인지 판단이 어려웠습니다..