✅아파트명 : 관악드림타운아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장(B 종사자수 10만명 이상)
관악구는 직장에 따른 거주수요 보다는 강남, 여의도, 도심의 교통 접근성이 더 중요한 지역이다.
| 수도권 | 서울 | 관악구 | B | 128,417 | 37,915 |
| [월부] 직장: 시군구별 종사자 및 사업체수 | |||||
| 서울은 구 단위로, 기타 지역은 시 단위를 참고하세요. | |||||
| 구분 | 지역 | 시군구 | 등급 | 종사자수 | 사업체수 |
| 수도권 | 서울 | 서울 전체 | S | 5,226,997 | 823,624 |
| 수도권 | 서울 | 강남구 | S | 801,419 | 110,007 |
| 수도권 | 서울 | 서초구 | S | 487,976 | 71,958 |
| 수도권 | 서울 | 중구 | S | 386,564 | 70,308 |
| 수도권 | 서울 | 영등포구 | S | 435,017 | 74,562 |
| 수도권 | 서울 | 송파구 | S | 400,781 | 74,531 |
| 수도권 | 서울 | 종로구 | A | 275,063 | 48,361 |
| 수도권 | 서울 | 강서구 | A | 290,473 | 58,806 |
| 수도권 | 서울 | 마포구 | A | 279,788 | 56,782 |
| 수도권 | 서울 | 금천구 | A | 255,449 | 47,964 |
| 수도권 | 서울 | 구로구 | A | 240,689 | 52,791 |
| 수도권 | 서울 | 성동구 | A | 203,221 | 41,665 |
| 수도권 | 서울 | 강동구 | B | 157,465 | 41,660 |
| 수도권 | 서울 | 동대문구 | B | 146,383 | 42,813 |
| 수도권 | 서울 | 용산구 | B | 152,605 | 29,680 |
| 수도권 | 서울 | 광진구 | B | 129,707 | 33,706 |
| 수도권 | 서울 | 양천구 | B | 133,776 | 37,929 |
| 수도권 | 서울 | 노원구 | B | 133,398 | 37,909 |
| 수도권 | 서울 | 관악구 | B | 128,417 | 37,915 |
| 수도권 | 서울 | 서대문구 | B | 118,256 | 28,522 |
| 수도권 | 서울 | 성북구 | B | 111,005 | 23,617 |
| 수도권 | 서울 | 동작구 | B | 106,159 | 19,793 |
| 수도권 | 서울 | 중랑구 | B | 113,144 | 39,310 |
| 수도권 | 서울 | 은평구 | B | 109,031 | 36,509 |
| 수도권 | 서울 | 강북구 | C | 80,222 | 26,385 |
| 수도권 | 서울 | 도봉구 | C | 79,097 | 25,391 |
2. 교통 (A 강남 1시간 이내, 부도심 30분이내)
강남 32분 / 여의도 31분 / 시청 47분
3.학군 (C 중학교 학업성취도 85%미만)
구암중 82.6% (관악구에서 가장 학업성취도가 높은 학교)
관악구는 학군으로 외부수요를 끌어들이는 지역은 아니지만 구암중은 관악구에서 가장 선호하는 중학교중 하나임
4. 환경 (A : 백화점 1개, 단 선호하는 백화점 규모/수준은 아님)
백화점 : 롯데백화점 관악점
대형마트 : 홈플러스 서울남현점 (사당에 더 가까움)
5. 공급 (S : 적정수요 2,539세대 대비 공급 0세대)
25년 5월 이후 예정된 공급 없음
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| [월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 | |||
| 관악드림타운아파트 (2003년9월/3,544세대/33평형(1,408세대) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 09월 | 2023년 02월 | 2025년 9월 |
| 매매가 | 115,500 | 78,000 | 100,000 |
| 전세가 | 72,000 | 37,000 | 55,000 |
| 투자금 (전세가율) | 43500 (62%) | 41000 (47%) | 45000 (55%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -36% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -15,500 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 54% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 22,000 | ||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 가치대비 가격이 저렴하다고 판단 (비슷한 가격의 염창동아1차와 비교시 입지 가치가 더 좋음)
2) 환금성 : 3,000세대 이상 대단지, 주변 아파트로 구성되어 균질성 좋음
3) 수익률 : 안전마진 1.5억 확보
4) 원금보존 : 전세가율 55% 수준으로 향후 전세가 상승시 큰위험 없음
5) 리스크 대비: 역전세 위험 낮음 (최근 최고 전세가 6억원)
나의 투자 결론(매수 여부): 가치대비 가격이 싸다고 판단하여 물건 상태에 따라 매수 가능함
✅ 작성하면서 느낀점 : 입지가치 평가는 꾸준히 했지만 수익률 평가를 제대로 한것은 이번이 처음이다. 앞으로 투자 결정을 할때 수익률 분석을 반드시 해야겠다.
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