내발산동 우장산 힐스테이트 아파트 수익률 분석 보고서 [열기88, 4자마자 5를 자산만 고를조_jessie]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명  내발산동 우장산 힐스테이트 아파트 

✅위치(지도) 

✅입지평가

1. 직장

   강서구 종사자수 290,473

2. 교통

  강남  58분 / 여의도 27분 / 시청 45분 

3. 학군 

   등명중  82.1%  , 명덕여중  91.9 % , 덕원중 86.6%  화곡중 87.3% 

4. 환경

    NC백화점 , 이대서울병원 

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :   강남 1시간 이내 접근성을 가지고 있고 5호선, 버스 탑승 10분 이내 9호선 이용 가능 

                  마곡지구와 인접. 백화점, 이대서울병원 등 편의성도 두루 갖춤. 

                  강서구 내 학군지는 좋은 편임.  5호선 목동 학원가도 이용 가능. 

                  다만, 마곡지구의 준신축 아파트 14~17년 공급물량 평단가 금액과 비슷한 평단가 금액으로 

                 가치대비 가격이 높은 것으로 생각 됨. 

2) 환금성 :  2,198 세대 중 매매 매물은 86개, 전세매물은 4개로 아파트 세대 수에 비해 매물이 많지 않음

                  매물이 적다는 것은 파는 사람이 적다는 것이고 내가 매도 할때도 경쟁 매물의 수가 많지 

                  않으므로 환금성이 좋을 것으로 예상 됨. (많은 매물 중 경쟁할 때보다는)

3) 수익률 :  이미 전 고점을 돌파한 최고가 거래가 나왔지만 최근 가격이 저점 대비 차이가 많이 나 고점에 매수 하는 경우가 된다면 높은 수익률을 기대하기 어려워 보임. 

4) 원금보존 :  전세금이 20년~ 25년까지 크게 차이가 없음.  앞으로 신규 공급물량이 적으므로 

                     저점 매수를 한다면 원금 보존은 가능 할 것으로 예상됨. 

5) 리스크 대비:  25,26 강서구 신규 공급물량이 매우 적으므로 전세 수요는 많을 것으로 예상 됨. 

나의 투자 결론(매수 여부):  매수 하지 않을 것 같다.  가치 대비 가격이 저렴하지 않은 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 :  

마곡지구가 들어오기 전 강서구 대장 아파트였음. 

마곡지구가 들어왔음에도  

심지어 10년이나 더 구축임에도 불구하고 가격적인 면에서 전혀 뒤쳐지지 않음.

충분한 가치가 있는 아파트 임에는 분명하나 현재 가치 대비 가격이 저렴하다고 판단 되지는 않아 매수 하지는 않을 것 같다.  가치보다 가격이 저렴한 저평가 아파트는 아니라고 생각 됨.