[열기88, 4자마자 5를 자산만 고를조_jessie] 내발산동 우장산 힐스테이트 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명  내발산동 우장산 힐스테이트 아파트 

✅위치(지도) 

✅입지평가

1. 직장

   강서구 종사자수 290,473

   –  등급 A

2. 교통

  강남  58분 / 여의도 27분 / 시청 45분   

 - 등급 A ( 강남 및 여의도는 A등급  시청은  B등급 )

3. 학군 

 명덕여중  91.9 %(A등급) , 덕원중 86.6%  화곡중 87.3%  — B등급 

4. 환경 

-  단지 반경 1km 안에 NC백화점 강서점 , 1.5km 안에 홈플러스 2개  – B등급 

              ( 3km  안에 김포공항 롯데백화점 / 5km 목동 현대백화점  ) 

5. 공급

3년 합계 공급수 2373세대 / 연평균 791세대 = 적정수요의 ½ 이하 -S등급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  

2) 환금성 :  우장산 힐스테이트의 세대수가 마곡 13단지 힐스테이트 마스터 보다 많으나 매물 수는 차이가 남.

                  우장산 힐스테이트 ( 매매 매물 적음. 40개) 마곡 13단지 힐스테이트 마스터 (상대적으로 많음. 72개) 임. 

3) 수익률 :  이미 전 고점을 돌파 함.  고점에 매수 하는 경우가 된다면 높은 수익률을 기대하기 어려워 보임. 

4) 원금보존 :  전세가율이 서울 기준 전세가율 60%에 못미침. 다만 공급이 매우 적기 때문에 전세가는 유지 되거나 오를 것으로 예상 되어 원금 보전은 가능 할 것으로 보임. 

5) 리스크 대비:  25,26 강서구 신규 공급물량이 매우 적으므로 전세 수요는 많을 것으로 예상됨. 

나의 투자 결론(매수 여부):  

많은 투자금을 필요로 함.  가치 대비 낮은 가격이 아님. 

투자금 기준 수익성 기준 10% 의 수익을 위해서 매물의 큰 가격상승을 기대 해야 함. 

✅ 작성하면서 느낀점 :  

3강의 강의를 모두 듣고 다시 수정하여 작성하였으나

여전히 저평가 된 아파트 인지 아닌지 확신이 서지 않았음. 

좀 더 많은 비교 대상이 필요 할 것으로 예상 됨. 

많은 비교 대상을 위해 관심 있는 다른 아파트의 수익률 보고서도 작성 해보고 싶다는 생각을 함.