✅아파트명
덕유마을주공 4단지 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
부천시 종사자수 318,670명
2. 교통
강남 1시간 9분 / 여의도 59분 / 시청 59분
3.학군
중원중 78% / 석천중 91% / 중흥중 87%
4. 환경
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
추가예정
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
직장 - S 등급
교통 - B 등급
학군 - B 등급
환경 - S 등급
공급 - S 등급
1) 저평가 : 아직 비교대상이 없어 저평가여부는 알수없다.
2) 환금성 : 지하철역과 가깝고, 주변에 학교/공원/백화점/마트 많고 방2개 화장실1개 구조의 아파트로 환금성은 좋을것으로 판단됨
3) 수익률 : 전고점으로 올랐을때를 기준으로 계산시, (53500-43800)/11800=82%
(맞게 계산된건지 잘 모르겠네요..ㅠㅠ)
4) 원금보존 : 25년 9월 현재 전세가율 73% 로 경기도 기준 60% 넘음, 그리고 전고점 대비 15% 이하가격이므로 적정 전세가율이라고 판단됨
5) 리스크 대비: 향후3년간 공급이 없어 (S등급) 역전세에 대한 risk 는 없을 것으로 판단됨. 욕심부리지 않고 전세가를 맞출 경우 risk 감소할 것으로 보임
나의 투자 결론(매수 여부): 매매가 및 전세가를 협상하여 종잣돈으로 맞출 수 있다면 매수 해도 되지 않을까..?
✅ 작성하면서 느낀점 : 강의에서 배운대로 저환수원리를 따라 각 항목별로 평가를 해보았다. 그런데 아직 강의를 완전히 내것으로 만든게 아니다 보니 내가 내린 판단이 맞을까? 에대한 의문이 든다. 덕유마을주공 4단지는 환경 및 공급 부분에서는 매우 좋아보이는데 나머지가 애매하다보니 잘 모르겠다. 아실 후기를 보니 주차공간이 매우 부족하다는 평이 있어서 직접 가보는 것이 중요할것같다는 생각이 들었고, 저정도에 투자금으로 더 좋은 곳을 할 수도 있지 않을까에 대한 비교를 위해 여러 앞마당이 필요하다는 판단이 든다.
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