[열반스쿨기초반 2~3주차 과제] 봉천동 성현동아 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

성현동아

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

128,417명 (B등급)

2. 교통

3.학군

구암중학교 82.6% 봉원중학교 77%

4. 환경

2km 중앙대학교병원

3.14km 홈플러스

4.13km / 4.5km 이마트

2.67km 롯데백화점

5. 공급

  2025 1568세대

2026 없음

2027 없음

2028 없음

2029 없음

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

(생략)

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 유사 금액의 다른 아파트를 분석해보지 않아서 잘 모르겠습니다.

2) 환금성 : 세대수가 많고 교통이 편리하여 실거래가 상당히 많아 환금성이 좋은 듯 해요

3) 수익률 : 현재 구매시 3.5억이 필요하고, 전고점 회복후 2.8억이 추가 상승하여야하기에 단기간에는 어려울 수 있으나 시간을 두고 본다면 가능하다고 보여집니다.

4) 원금보존 : 전고점을 아직 회복하지 못했기에 매매가와 전세가의 상승 여력이 남아있다고 보여집니다. 또한, 인근 신규 공급이 없기에 하락 보다는 보합 또는 상승할 수 있다고 생각됩니다.  

5) 리스크 대비: 고점과 저점 비교시 역전세 8천은 고점 매매가 대비 10% / 저점 매매가 대비 14% / 역전세 발생 전 대비 17% 하락이기에 미리 준비하고 있지 않았다면 위험했을 수 있습니다. 하지만 아직 전고점에 도달하지 못했기 때문에 당분간은 역전세의 위험이 낮다고 봅니다. 

나의 투자 결론(매수 여부): 

유사 금액대의 매물을 간단히 교통만 찍어보았을 때, 서울내 대표 직장과의 교통 접근성이 매우 유리한 것으로 결과가 나옵니다. 언덕이라는 단점이 있으나, 교통이 주는 입지를 고려했을 때 최고는 아니더라도 갈아타기의 단계별 상승 계단의 위력을 충분히 보여줄 수 있을 것이라 생각되어 보유자금이 허용한다면 매수를 할 수 있을 것 같습니다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

양식에 맞춰서 실제 분석을 해보니, 생각보다 저환수원리에 대한 주관적 판단이 어렵다는 것을 느꼈습니다.

다양한 아파트, 그리고 익숙치 않은 동네에 대해서도 진행하면서 앞마당을 늘리고 반복하면서 숙달되어야 비로소 확신을 가지고 투자를 이어갈 수 있을 거란 생각이 듭니다.