중계동 중계무지개 & 청구 3차 아파트 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 88기 부자친구 41조 Leeberty]

✅ 아파트명

서울시 노원구 중계동 중계무지개 아파트

✅ 위치(지도)

✅ 입지평가

1. 직장 : 노원구 종사자수 133,398명 (B)

2. 교통 : 강남 50분 / 여의도 56분 / 시청 44분

3.학군 : 중원중 (79%), 하계중 (83%) 랜덤배정

4. 환경 (선호시설) : 백화점 1, 마트 5, 병원 2 (<2km)

비선호시설 : 임대아파트(목련, 목화)와 붙어있다. 자원회수시설(매립지)와 1km 이내에 있다.

5. 공급 : 서울원아이파크 2028. 7 (2264세대)

✅ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 중계무지개 25평 현재 매매 6.3억, 전세 3.4억

5년 내 고점 매입시: 2021년 8월 매매 8억 전세 2.8억 (-33% 수익률)

5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 6억 전세 3억 (10% 수익률)

✅ 현장사진

✅ 투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 (?) : 내집마련반에서 예산(4.5억 정도)에 맞는 단지를 찾다보니 바로 붙어있는 중계그린 아파트와 비슷한 입지와 환경에도 불구하고 2-3천 싸길래 저평가라고 생각했었다. 하지만 아직 앞마당이라고 할 수 있는게 하나도 없어서 다른 지역 내의 비슷한 가치를 지닌 단지와 비교할 수 있는 눈이 없어서 바로 붙어있는 단지 대비 싸서 저평가다. 라고 판단하기엔 어렵다고 생각한다.

2) 환금성 (O) : 2천 세대 이상의 대단지고 중층 매물이 있어서 환금성은 나쁘지 않다.

3) 수익률 (X)

• 수요 : 자체 일자리 수는 적지만, 7호선 덕분에 강남을 1시간 이내에 접근할 수 있고 시청도 가깝고 서울이기 때문에 수요는 계속 있을 것이라고 생각한다.
• 적절한 투자금, 전세금 상승 : 서울 적정 전세가율(60%)에 비해 낮은 전세가율 53%로 인해 투자금이 많이 든다. 현재 전세금이 대부분 3억이고 어쩌다 3.4억 거래되는데, 4년동안 같은 양상이다.  실제로 10년전 전세가율은 70~75%였는데 10년동안 점점 떨어지고 있다.
• 타이밍 : 2년 전 전저점(매 6, 전3)에 샀을 때 수익률은 10% (연간 5%), 10년 전(매 2.85, 전 2.35)에 샀다면 수익률은 590% (연간 59%)이고 전세 상승분(0.65)으로 원금 회수가 가능하다.

4) 원금보존 (X) : 전세가율이 53%로 서울의 적정 전세가율 대비 낮고, 지난 10년간 겨우 34% 상승했다. 만약 보수적으로 10년간 40%의 전세금이 상승한다고 가정 했을 때 3.4*1.4=4.76억으로 전세금이 상승하면 전세가율 60%라고 보았을 때 매매가 7.93억까지 상승할 수 있고 10년간 수익률은 7.93-6.3/2.9*100=56%로 연간 수익률은 5%다. 약 3억의 투자금을 들여 5%의 수익률을 위해 최소 1억이 빠져도 버틸 수 있다? 어려울 거 같다.

5) 리스크 대비 (X) : 전세가율이 너무 낮고, 3년 뒤인 2028년 광운대역 역세권에 2천 세대 이상 입주가 예정되어 있어 입지독점성이 떨어진다.

✅ 나의 투자 결론(매수 여부): 내집마련반에서 만든 보고서를 기준으로는 입지가 나쁘지 않고 아직도 전고점 대비 20%이상 싸며, 직장(종로)까지 가깝고 환경도 좋아서 실거주하기에 좋을 것이라 생각했는데 저환수원리 투자 기준으로 생각하니 투자하기에는 좋지 않은 단지라는 생각이 든다. 3억이라는 큰 돈이 들어가야한다면 같은 투자금으로 매수할 수 있는 다른 단지를 더 많이 알아볼 거 같다.

✅ 아파트명

서울시 노원구 중계동 청구 3차

✅ 위치(지도)

✅ 입지평가

1. 직장 : 노원구 종사자수 133,398명 (B)

2. 교통 : 강남 62분 / 여의도 63분 / 시청 63분

3.학군 : 을지중 (92%), 상명중 (90%), 불암중(89%) - 노원구 Top 3 중에 랜덤배정

4. 환경 (선호시설) : 백화점 1, 마트 3, 병원 2 (<2km), 중계동 학원가와 근접

5. 공급 : 서울원아이파크 2028. 7 (2264세대)

✅ 수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세: 중계 청구3차 31평 현재 매매 12.7억, 전세 7.3억

5년 내 고점 매입시: 2021년 2월 매매 14.2억 전세 6.5억

5년 내 저점 매입시: 2023년 4월 매매 9.5억 전세 5.9억

✅ 현장사진

이번주 토요일(9/20)에 조모임으로 임장 다녀올 예정임. 다녀와서 사진 추가하기

✅ 투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 (O) : 중계동의 구축 단지 중 대장단지인 청구 3차 아파트를 분석하다보니, 지난 내집마련 중급반에서 평촌을 임장지로 정하면서 다녀온 귀인마을 홈타운이 떠올랐다. 둘 다 학군지에 있고 연식도 20년이 넘은 구축단지라는 것이 비슷하다. 실제로 둘의 흐름이 비슷하게 흘러갔고, 귀인마을 현대홈타운은 점점 상승하는 양상을 띄며 전고점에 다다랐는데 청구3차는 아직도 전고점 아래에서 머무르고 있다. 강남에는 대치, 평촌, 분당 등 보낼 수 있는 학군지의 선택지가 많지만 강북에는 유일하게 중계동뿐이라서 수요가 계속 있을 것이라고 생각하는데, 아직 오르지 않아 저평가라고 생각이 든다. 목동처럼 치고나가서 20억까지는 어렵겠지만 현대홈타운 정도로는 설설 올라가지 않을까? 

2) 환금성 (O) : 780세대 단지로 환금성이 나쁘지 않다. 게다가 전용 84 단일 평수로만 이루어져있다. 하지만 지금 현재 매물이 단 1개도 없다. 저층이나 탑층은 피해야할 것

3) 수익률 (O)

• 수요 : 자체 일자리 수는 적지만 학원가 수요가 계속해서 있을 거 같다. 게다가 용적률 195%로 200%미만이고 서울에 위치하며, 중계동 내에서 구축 대장단지니까 재건축도 언젠가 될 거 같다.
• 적절한 투자금, 전세금 상승 : 평균 64%로 서울 적정 전세가율인 60%를 넘고, 실제로 꾸준히 전세금이 상승하는 그래프를 볼 수 있다. 10년동안 2.5억의 전세금이 상승했다.
• 타이밍 : 2년 전 전저점(매 9.5, 전5.9)에 샀을 때 수익률은 89% (연간 49.5% WOW!!!), 고점에 샀을 땐 -1.5억이다. 무릎에 사야한다는 의미가 무엇인지 알 거 같다. 하지만 언젠가는 오를 자산이라고 생각해서 잘 버티면 올라가지 않을까? 10년 전(매 5.5, 전 4.6)에 샀다면 수익률은 800% (연간 80%)이고 전세 상승분(2.5억)으로 원금을 두배로 회수가 가능하다. 우와…!!!

4) 원금보존 (O) : 10년 보유해서 100% 수익률을 낸다고 가정할 때 이 단지는 25억이 될 수 있나? 과거 10년 데이터를 바탕으로 10년동안 전세가가 60% 상승한다고 가정했을 때 10년 뒤 전세가는 11.7억이고, 서울 적정 전세가율 60%를 대입하면 19.4억이다. 최소 전세가 11.7억까지 빠져도 현재 12.7억이기 때문에 5억 투자금을 투입한 정도라면 1억 원금 손실 정도는 버틸 수 있는 수준이라고 생각한다.

5) 리스크 대비 (O) : 중계 무지개와 똑같이 2028년 2천세대 입주가 예정되어 있기는 하지만 여긴 학원가와 학군지라는 특성으로 입지독점성을 가지고 있기 때문에, 일시적인 영향을 받을 수는 있어도 전세금의 욕심만 부리지 않는다면 장기적인 수요는 계속 있을 거 같다.

✅ 나의 투자 결론(매수 여부): 5억이라는 돈만 있다면 사고 싶다. 하지만 다른 학군지(분당, 목동, 평촌)도 깊게 공부하고 비교 과정을 거친 후에 매수할 거 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 내집마련반을 첫 강의로 듣다보니 혼란스럽고 어지럽다 😵‍💫 입지(가치)분석과 비교분석을 통한 저평가 단지를 찾는 과정(1단계)까지는 똑같지만, 이후의 4단계까지 복합적으로 생각하는게 낯설고 어려웠다. 저환수원리 투자 원칙을 적용하니 내집마련으로는 좋게 보았던 단지가 매수하지 않을 것 같은 단지로 전락해 버리는 경험을 했다. 당장의 거주 안정성과 조급한 마음 때문에 덜컥 몇 억의 대출을 끌어 실거주 했다면 나는 과연 살면서 행복했을까…? 무주택자를 벗어나 자산을 소유한 것은 맞지만 좋은 자산이 맞는지는 계속해서 의문이 생겼을지도 모르겠다…🤔

앞마당이 없으니 비교할 대상이 없어서 저평가인건지 아닌건지 아무리 생각해도 답이 안 나왔다. 하지만 이건 너바나님도 10년이 걸리셨다고 하니 3개월된 내가 당연히 할 수 없는 영역이라고 생각해서 걱정이 되지 않는다. 앞마당을 만들어가고 보고서를 쓰는 반복 훈련을 통해 어느정도 안목을 기를 수 있는 날이 오리라 생각한다. 피곤한 와중에 과제를 하면서 정신이 깨어났고 보고서를 쓰는 과정이 무척 재밌다고 느꼈는데, 실전준비반 가면 이런걸 100장 넘게 쓴다고 하니까 벌써부터 살짝 겁이 났다. ‘미니’보고서 작성하는데도 4시간이 넘게 걸렸는데 100장?^^; 내가 할 수 있을까…ㅎ 하지만 10년 수익률 800%인 청구3차 같은 단지를 매수할 수만 있다면? 노후대비는 그걸로 끝인데! 라는 상상을 했더니 힘들어도 일단 부딪혀봐야겠다는 생각이 든다.