✅아파트명
미사강변스타힐 1389세대 / 총 16개동 / 총 26층
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
- 종사자수 : 113.692
사업체수 : 32,386
2. 교통
- 강남역 : 58분 / 시청역 : 1시간 5분 /여의도역 : 1시간 13분
- 미사역까지는 도보 25분, 버스12분
3.학군
강동중 77.8% 미사강변중 90.6% 온가람중 85.4%
단지 앞으로, 학원가 형성
4. 환경
대형병원( 강동경희 대학교병원 ) 대형마트( 스타필드, 이마트, 코스트코, 홈플러스)
5. 공급
2025년 이후, 공급없음
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
현재 전고점 대비 1.9%가 빠진 상태로, 거의 전고점을 회복한 상태이다. 단지 바로 앞에 학원가가 있어 편리하고, 공원들과 한강이 가까워 자연환경은 좋으나, 5호선 미사역까지 거리가 있다. 강남역까지 1시간이 넘게 걸리는 것도 단점이다.
2) 환금성 :
59와 84 모두 거래는 잘 이루어지고 있으나, 다른 단지와 비교하여 매물이 거의 없는 상태로 파악된다. 단지 앞으로 9호선 역 호재가 있어, 매물이 잘 안나온다는 평도 있다. 후기에서는 주변이 큰 유해시설 없어 아이들과 살기는 좋다는 평가다.
3) 수익률 :
현재 전고점을 거의 탈환한 상태이다. 현재 매수하여, 장기간 보유한다면 상승 가능성이 있지만, 호재인 다양한 지하철 노선도 확충과 교산 신도시 등은 상당한 시간이 걸릴 것으로 보인다. 원하는 수익률을 얻기까지는 시간이 걸릴 것으로 예상된다.
4) 원금보존 :
전세가율이 52%이고, 저점에서부터 현재까지, 30%인 1억의 전세가 상승을 보이고 있다. 앞으로 몇 년간의 공급 부족으로 인해, 전세가 상승이 예상된다.
5) 리스크 대비: 하남시는 계속하여 인구가 유입되는 지역이고, 향후 공급부족으로 인해 역전세는 없을 것으로 보인다.
나의 투자 결론(매수 여부):
지하철 3호선 및 9호선 연장, 위례신사선 개발, 교산신도시 조성, K-스타월드 구축 등의 호재가 있으나, 상당한 시간이 걸릴 것으로 예상된다. 물론 향후 이로인해, 인구유입증가, 부동산가치 상승 다양한 인프라 확충 등이 장점으로 작용하지만, 현재의 전세가율로 4억이 넘는 투자금이 필요하다. 매수에 많은 투자금이 소요되므로, 적극 검토는 어렵다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
처음으로 보고서를 작성하면서, 많은 점을 배울 수 있었다. 저평가를 선별하는 여러가지 요인들을 하나하나 찾아보며, 특정 단지의 많은 정보를 취합할 수 있었고, 그것을 기준으로 그 단지의 가치를 판단하는데 큰 도움이 되었다. 그리고 저환수원리를 통해, 전체적인 사항과 단점 및 장점들을 정리할 수 있는 조건이 되었고, 그리고 결과적으로 특정 단지의 매수 의사 결정을 할 수 있는 기준을 전체적으로 알 수 있는 경험이였다.
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