✅아파트명: 휘경 자이디센시아
✅위치(지도)
3대 업무지구와의 물리적 거리 / 지하철역 반경 500m 이내 단지
✅입지평가
1. 직장
- 종사자수 : 145,777명 (서울 내 14위)
- 500인이상 사업체 수 : 13개 (서울 전체의 2%로 높지 않은 편)
인구수 대비 종사자수 비율 : 43% (베드 타운에 가까움)
2. 교통
- 강남 42분 - 2회 환승
- 시청 22분 - 환승 없음
여의도 39분 - 1회 환승
=> 3대 업무지구로의 접근성 1시간 이내 모두 가능
3.학군
- 동대문구 전체는 학군지로써의 입지가 약하지만 지역 내 학업성취율이 제일 높은 경희여중 배정
- 배정학교: 청량초: 도보 14분 / 경희여중 도보 16분
뉴타운 신축단지라 학원가는 형성되어 있지 않으나 주변 신축 대단지가 많아 작더라도 학원가 생성 가능서 있음
4. 환경
- 롯데 백화점, 롯데 마트: 차량 10분 이내 가능
경희대학교병원: 980m : 차량 5분 이내 가능
5. 공급
- 2025년 : 공급 과잉
2026년~28년 : 공급 부족
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : X
이미 전고점 넘겨 저평가 아님.
신축이라 실거래 건수가 적지만 25년1월 이후 현재 휘경동 대장.
라그란데와 비교시 같은 평형 대비 실거래가는 4천 싸지만 규제 정책 이후 라그란데는 실거래가가 찍히지 않았다. 현재 호가는 같은 가격으로 입지가 더 좋은 라그란데와 비교하면 싸다고 볼 수 있음.
2) 환금성 : O
지하철 도보 가능, 중학교 배정도 좋고, 신축, 대단지, 커뮤니티도 고급스럽고 자체 상가를 끼고 있어 장기적으로 선호도는 높을 것으로 예상되어 꾸준히 수요는 많을 것으로 예상됨.
3) 수익률 : O
이미 전고 회복했지만 이전 시장가가 없어 장기적인 투자 가치로 판단해야 함.
답십리역 근처에 있는 래미안위브가 이전 시장의 전고점이 15.5억 이었던 점과 비교하면 지금의 가격으로 투자하는 것은 높은 수익률을 기대하긴 어렵다고 생각됨.
4) 원금보존 : O
동대문은 올해까지 공급이 아직 남아 있고 멀지 않은 위치라 공급의 영향이 단기적으로는 발생할 수 있어 전세 세팅시 유의해야 함.
전세가가 계속 상승중, 주변 재개발로 환경 개선으로 매매가 상승 고려하면 원금보존 측면은 안전하다고 판단됨.
5) 리스크 대비: X
저평가 단지가 아니기 때문에 주변 신축 공급 등의 영향으로 일시적으로는 매매가, 전세가 하락의 가능성도 염두해 두어야 한다.
나의 투자 결론(매수 여부): 역세권, 고급스러운 커뮤니티 시설과 단지 내 분수, 벤치 등 조경이 매우 훌륭함, 중학교도 좋은 학교 배정이 가능하나 투자 관점으로는 저평가 되어 있지 않아 시기가 좋지 않다고 판단됨.
✅ 작성하면서 느낀점 : 2월에 동대문구 분임을 하면서 외대역 주변 상권이 노후화 되고 시장도 있어 균질성이 떨어진다고 생각했었다. 이번 임장 때 보니 정말 천지개벽을 했고 이후 주변에 재개발 진행중인 구역들이 많아서 환경은 훨씬 좋아질 것으로 예상된다. 장기적인 관점으로는 지금의 가치보다 훨씬 상승될 것으로 예상되지만 현재 저평가 구간이 아니라 투자하기에는 적합한 단지가 아니라고 판단됨.
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