중동 팰리스카운티 아파트 수익률 분석 보고서[샤이네오]

✅아파트명

 팰리스카운티 아파트

✅위치(지도)

1호선 도보 6분거리

✅입지평가

1. 직장

2. 교통

  강남역 1시간 4분(환승1), 여의도역 47분(환승 1), 시청역 1시간

3.학군

  부천중 71%, 상도중 75%, 계남중 84%

4. 환경

 현대백화점(중동점) 1.6km 도보 24, 롯데백화점(중동점), 이마트중동점 1.5km 도보 22분, 순천향대학교부천병원 1km 15, 부천중앙병

5. 공급

 부동산지인(부천시)

아실(부천시)

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

 현재시세: 팰리스카운티 24평 현재 매매 5.7억 전세 3.9억

 5년 내 고점 매입시: 2022년 2월 매매 6.9억 전세 3.9억

 5년 내 저점 매입시: 2023년 2월 매매 4.6억 전세 3.1억

 저점 매수시 수익률 및 순수익: 71%, 1.0억

✅현장사진

 분위기 임장을 하였지만 중독역 주변을 가보지 못하여 네이부동산에 있는 사진으로 우선 올립니다.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 

 - 초원마을세경(1996년식 19평 복도식 방2화1): 전고 7.2억 전저 4.7억 현재 매매 5.8억 전세 3.1억 투자 2.7억

 - 팰리스카운티(2009년식 24평 계단식 방3화2): 전고 6.9억 전저 4.6억 현재 매매 5.7억 전세 3.9억 투자 1.8억
 - 래미안하이어스(2010년식 26평 계단식 방3화2): 전고 9.5억 전저 6.5억 현재 매매 8.0억 전세 5.2억 투자 2.8억

 * 강남, 도심지 접근성은 초원마을세경단지가 좋음, 투자금은 팰리스카운티가 적게 들어감

2) 환금성 : 초원마을세경 709세대, 팰리스카운티 3,090세대, 래미안하이어스 2,644세대, 역세권

3) 수익률 : 1.2억(전고)수익/1.8억(투자금)/5년= 연13%

4) 원금보존 : 전세가율 68% 수요가 많음, 역세권, 주변 상권 활발(백화점 2, 대형마트 1), 전고점 대비 17% 하락

5) 리스크 대비: 부천시 원미구 3년 평균 공급 평균(497세대) 적정수요(1,935세대)보다 낮음, 주변지역(구로구, 강서구, 관악구) 공급현황 또한 적정수요보다 낮음

나의 투자 결론(매수 여부): 

 2008년 연식 3,090세대, 계단식 방3, 화2으로 20년대 연식이고 대단지로 주변 24평 단지보다 매매가 5억이상으로 높은 편이며 주변 환경은 백화점, 대형마트, 공원 등이 있고, 중동역(1호선)에서 도보 6분 거리에 있어 초역세권이며 단지내 초,중학교가 있어 살기 좋은 단지라고 생각이 듬, 현재 매매가가 전고점 대비 낮아 투자금이 감당 가능하면 매수해도 좋을 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

 2008년 1개의 단지를 저환수원리에 따라 작성해보면서 쉽지 않았습니다, 부천시 원미구의 동마다 단지들이 많은데 직접 보고 직장,교통,환경,학군을 확인하여 최종 매물 임장까지 결론을 내야하는데 다시 한번 쉽지 않음을 알고 시작을 해야할 것 같습니다. 이론으로만 듣고 이해한다고 생각하였지만 직접 임장을 가보고 비록 1개 단지를 작성하였지만 무엇을 알고 실행에 옮겨야하는지 조금 알 듯 하였습니다. 조금 힘들다고 포기하지 말고 늦더라도 꾸준히 자신만의 앞마당을 만든다면 뿌듯함과 자신감을 생길 것 같습니다.