[열반스쿨 기초반 88기 50조_용yong] 천호동 동아하이빌 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명: 

동아하이빌 아파트

✅위치(지도)

천호역, 굽은다리역, 길동역, 명일역, 암사역 사이에 위치해있다.

거의 한가운데 위치해서 다양한 역의 이용이 용이하지만, 역세권은 아닌 점이 아쉽다.

✅입지평가

1. 직장

강동구 종사자 수 : 157,465 / 사업체 수 : 41,660

2. 교통

역까지 걸어서 17분이라 역세권은 아니지만, 2분 거리에 버스정류장이 있어서 버스타고 이동 가능하다.

강남 37분 / 시청 50분 / 여의도 56분으로 이동시간은 전체적으로 양호한 것 같다.

3.학군

중학교: 명일중 89.9% / 한영중 87.4%

고등학교: 한영외국어고등학교 97.4% / 상일여자고등학교 93.3%

4. 환경

대형마트는 차로 6분 / 도보15정도의 거리에 위치해있다.

약국과 병원은 전체적으로 분포 되어있다.

5. 공급

현재 수요에 비해 공급이 떨어지고 있는 상태

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

*33평 기준 현재 시세: 매매9.1억 / 전세6억

5년 내 고점 매입 시: 22년 1월 매매 10.25억 / 전세 7억

5년 내 저점 매입 시: 20년 3월 매매 6.3억 / 전세 6억

고점 수익률은 -35% / 저점 수익률 122%로 저점 매입 시 100%이상 달성

고점에서 매입했다면 마이너스이지만 저점에서 매수했을 경우 2억8천만원의 수익을 얻을 수 있었다.

그럼 연 5600만원의 수익을 얻을 수 있는 것! 

✅현장사진

임장 후 업로드 예정

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 전체적인 입지를 따져봤을 때 저평가는 아닌 것 같다고 생각이 되는데 고점에 10억을 넘었던 적이 있어서 어떻게 보면 저평가인건가? 싶다. 

2) 환금성 : 저점 매입 시 시세차익은 좋은 것 같다. 하지만 나중에 매도가 잘 될지는.. 입지적으로 고민이 되는 부분인 것 같다. 

3) 수익률 : 저점 매수 시 122%, 전고점으로 올라간다면 수익률은 기대할 수 있겠지만 떨어진다면..

4) 원금보존 : 5년 내 고/저점 전세는 4-7억 사이를 왔다갔다하고, 매수 시기에 따라 원금보존이 달라질 것 같다.

저점에 매매했다면 원금보존 성공

5) 리스크 대비: 혹시 모를 역전세를 대비해서 여유자금은 필요할 것 같다. 준신축이긴 하지만 위치상 전세입자를 잘 구할 수 있을지도 의문이다.

나의 투자 결론 :  

금액적으로도 부족하지만 이렇게 보고서를 작성한 적이 처음이라 이 외에 다른 아파트를 평가한 경험이 없어서 섣부르게 투자를 할 것 같진 않다. 비교평가 아파트 리스트들이 더 필요할 듯

✅ 작성하면서 느낀점 : 

자세하게 한 건 아니지만 맛보기라도 이렇게 아파트 보고서를 작성해보니 왜 앞마당이 중요하고, 리스트업을 해야하는지에 대해 알게 되었다. 1,2개만으로는 비교하기가 어렵고 어느 아파트가 좋은 물건인지 파악하기가 어렵다는 것을 알았다. 이 정도면 괜찮지 않나? 하는 나의 주관적인 생격이 반영되다보니 당연한거지만 저평가 아파트인지 구분하는 법은 정말 어려운 것 같다. 이것도 제대로 한게 맞나 하는 의문이 들면서 작성하긴 했지만 처음이니까!

나중에는 아파트를 고르는 법도, 비교평가 해서 리스트를 추리는 법도 익숙해지는 날이 올거라 생각한다🌟