✅아파트명
리센츠 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (S등급)
송파구 종사자수 400,781명(사업체 수 74,531개)
2. 교통 (S등급)
강남 17분 / 여의도 37분 / 시청 38분
3.학군 (A등급)
잠신중 93%, 신천중 92%, 잠실중 95%, 정신여중 88%(학업성취도 90% 3개 이상)
4. 환경 (S등급)
백화점 2개(롯데백화점 잠실점 / 현대백화점 무역센터점) 대형마트 3개(롯데마트 2개, 홈플러스)
5. 공급 (A등급)
적정수요 : 인구의 0.5% 645,953 X 0.005 = 약 3,230세대
3년내 예정 공급 평균 : 약 1750세대(적정수요의 0.5배~1배 사이)
(+추가) 송파구에서 전입 전출이 가장 많은 지역 : 강동구, 강남구, 성남시
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세 : 리센츠 33평 현재 매매 33억, 전세 12.5억
5년 이내 고점 매입시 : 2022년 4월 매매 26.5억, 전세 14억
5년 이내 저점 매입시 : 2023년 2월 매매 18.9억, 전세 10억
*수익률 계산식 : (수익금/투자금)x100
*수익금(매매차익) = 현재 매매가 - 과거 매수가
*투자금(매수 시 들어간 금액) = 과거 매수가 - 과거 전세가
*5년 이내 고점 매입시 수익률 = (33-26.5)/(26.5-14)x100=52%
*5년 이내 저점 매입시 수익률 = (33-18.9)/(18.9-10)x100=158%
✅현장사진
2호선 잠실새내역과 가깝고 초,중,고를 모두 품고 있는 대단지 / 전연령층이 많다. / 한강 접근성이 좋다.
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점을 돌파하여 최고가를 경신하는 상태(저평가는 아님)
2) 환금성 : 5000세대 이상, 사람들의 수요가 많은 단지로 환금성 있음
3) 수익률 : 단기적으로 높은 수익률을 기대하기는 어려움. 현재 투자했을 때 수익률 100%를 달성하려면 매매가가 53.5억까지 올라가야 함. (53.5억-33억)/(33억-12.5억)x100=100
즉, 2022년 고점(26.5억) 대비 매매가가 2배 이상이 되어야 수익률 100% 달성이 가능함.
4) 원금보존 : 현재 전세가율 38%(전세가율이 낮은 편). 투자금 20.5억 필요. 단기적으로 원금보존이 안될 수 있음.
5) 리스크 대비 : 현재 전세가율 38%로 전세가율 낮은 편. 수요는 많고 공급은 적어 입지 독점성이 있음. 주변에 공급이 부족하므로 전세가 상승의 가능성이 있음. 그러나 전세금을 욕심 냈을 시 이후 역전세을 맞이할 수도 있음. 따라서 적정한 전세가를 유지하는 것이 좋음 / 현재 전고점을 돌파한 상태로 내 투자금의 100%를 달성할 수 있는 수익 시기를 알 수 없음. 입지 독점성이 있으므로 장기적으로 보유할 수 있다면 가치 있을 것으로 보이나 단기적으로는 큰 폭으로 하락할 수도 있음.
나의 투자 결론(매수 여부) : 입지 및 환금성이 우수한 단지이나 현재 매매가가 전고점 대비 많이 상승한 상태이며 전세가가 낮아 투자금이 20억 이상 필요하다. 자금이 충분하여 똘똘한 한채 전략으로 가족이 실거주하며 장기간 보유할 수 있는 것이 아니라면 현재 진입은 맞지 않는다는 생각.
✅ 작성하면서 느낀점 : 내가 거주하는 지역에 있는 단지인데도 관심을 가지고 살펴본 적이 없다는 점을 반성한다. 현재 나의 투자금 범위에 들어오지 않는 단지이지만 엘스, 잠실주공5단지 등과 함께 송파구의 랜드마크 역할을 하는 단지이므로 시세를 견인하고 있어 꾸준히 지켜보아야 할 필요가 있다고 느꼈다. 아울러 앞마당을 늘리면서 각 지역구의 랜드마크 단지를 함께 살펴보고 트래킹한다면 사이클의 흐름을 읽는 데 도움이 될 것이라는 생각이 들었다.
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