✅아파트명 : 2차 사직쌍용예가 (2010년, 625세대)
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
동래구 종사자수는 9.7만명
2. 교통
3.학군
사직중
전체 950명
학업성취도 86.9%
특목고 진학 비율 4% (과고7명 / 외고국제고5명)
사직초
전체 1049명
학급당 학생수 23명
4. 환경
대형마트 : 홈플러스 1.2KM 이내
백화점 : 롯데백화점 동래점 3KM이내
5. 공급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 매매가 43000만원 저층(5층) 기준
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
현재 매매가 43000만원은 전고점 대비 35%하락한 금액.
사직쌍용예가2차 단지가 동마다 가격차가 있어 전고점(66,500)은 앞동에서 나온 금액.
당시 뒷동의 전고점 59000만원을 기준으로 봐도 전고점대비 29% 하락한 금액이라 충분히 싸다고 생각됨
(참고, 뒷동 전고점 고층)
2) 환금성
연식이 애매한 단지이긴 하나 사직 학군지에서 남아를 키우는 부모라 했을 때 충분히 수요가 있는 단지
주변 단지기준 연식이 중상정도는 한다고 생각됨. (물론 주변으로 신축입주가 예정되어 있음.)
환금성 중간이상. 환금성이 매우 뛰어난 단지는 아니기에 매도타이밍을 잘봐야 한다고 생각됨
3) 수익률
매수가 43000만원, 전세가 34000만원 이라 하면 투자금 9천만원
목표매도가 55000만원에 매도한다고 했을 때
수익 (매도가)-(매수가)=55000-43000=12000
수익률 (수익)÷(투자금)=12000÷9000=1.33
1.33×100=133%
수익률 133% 가능함
4년 뒤 매도한다 가정했을 때 연수익률은 133÷4=33(%)
4) 원금보존
현재 저점에서 3000만원정도 오른 금액이라 충분히 싸다고 생각되고
전세 34000에 맞춘다고 했을 때 전세가율 79%로 원금보존 가능하다 봄
(현재 전세가 실거래 33000~36000만원에 거래됨)
5) 리스크 대비
잔금대비 가능한 금액이고 25년 12월에 전세 맞추었다고 볼 때
2년 뒤 27년 12월에 전세 재계약예정인데
27년 12월에는 대연디아이엘(4488세대 / 27.4)물량이 어느 정도 정리 되어 있을 거라 생각됨
(물론 입주가 늦어지는 경우가 있어 입주시기는 수시로 체크해야 함.)
17년 12월 동래구 입주(동래 롯데캐슬시그니처 / 870세대)가 있는데 생활권이 다르고,
대규모 입주가 아니기에 역전세가 날 정도는 아니라고 생각됨
리스크대비 가능
나의 투자 결론(매수 여부):
사직쌍용예가 2차는 연식이 준신축(준구축으로 가는)단지이기에 환금성이 매우 좋은 단지는 아니라고 생각되서 적절한 매도 타이밍이 오면 매도해야 된다고 생각되고 목표매도가도 55000만원 이내가 적당하다고 생각된다.
투자금 1억이내로 수익률 133%도 적지 않지만 환금성이 매우 좋은 단지는 아니기에 매도 타이밍을 잘 잡아야 하기에 현재 나의 앞마당에서 같은 금액 또는 좀 더 투자금을 높여 환금성이 좋은 신축단지를 공략하겠다.
하지만 싼 가격에 매수하고 적은 투자금으로 투자할수 있다면 얘기는 달라질거라 본다.
*참고로 지금 예상해 볼 수 있는 매도 타이밍은 아래 일정에 따라 잡을 수 있을것 같다.
2년뒤 전세 재계약인 27년 12월
사직힐스테이트아시아드 입주예정일인 29년 2월
4년뒤 전세 만기 29년 12월
✅ 작성하면서 느낀점 : 지방투자에서 환금성이 매우 중요하다는것을 느꼈고,
리스크대비에서 과연 내가 예상한대로 미래가 그려질지 약간의 불안이 느껴졌다.
싸게 사는것이 정말 중요하다 느꼈다.
댓글
