✅아파트명
관악구 봉천동 관악드림타운
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
| [월부] 직장: 시군구별 종사자 및 사업체수 | |||||
| 서울은 구 단위로, 기타 지역은 시 단위를 참고하세요. | |||||
| 구분 | 지역 | 등급 | 종사자수 | 사업체수 | |
| 수도권 | 서울 | 서울 전체 | S | 5,226,997 | 823,624 |
| 수도권 | 서울 | 강남구 | S | 801,419 | 110,007 |
| 수도권 | 서울 | 서초구 | S | 487,976 | 71,958 |
| 수도권 | 서울 | 중구 | S | 386,564 | 70,308 |
| 수도권 | 서울 | 영등포구 | S | 435,017 | 74,562 |
| 수도권 | 서울 | 송파구 | S | 400,781 | 74,531 |
| 수도권 | 서울 | 종로구 | A | 275,063 | 48,361 |
| 수도권 | 서울 | 강서구 | A | 290,473 | 58,806 |
| 수도권 | 서울 | 마포구 | A | 279,788 | 56,782 |
| 수도권 | 서울 | 금천구 | A | 255,449 | 47,964 |
| 수도권 | 서울 | 구로구 | A | 240,689 | 52,791 |
| 수도권 | 서울 | 성동구 | A | 203,221 | 41,665 |
| 수도권 | 서울 | 강동구 | B | 157,465 | 41,660 |
| 수도권 | 서울 | 동대문구 | B | 146,383 | 42,813 |
| 수도권 | 서울 | 용산구 | B | 152,605 | 29,680 |
| 수도권 | 서울 | 광진구 | B | 129,707 | 33,706 |
| 수도권 | 서울 | 양천구 | B | 133,776 | 37,929 |
| 수도권 | 서울 | 노원구 | B | 133,398 | 37,909 |
| 수도권 | 서울 | 관악구 | B | 128,417 | 37,915 |
| 수도권 | 서울 | 서대문구 | B | 118,256 | 28,522 |
| 수도권 | 서울 | 성북구 | B | 111,005 | 23,617 |
| 수도권 | 서울 | 동작구 | B | 106,159 | 19,793 |
B등급(종사자수=12.8만명, 사업체수=3.8만개)
전체25개구 중에 18위. 대교를 제외하고는 큰 기업이 없지만 업무지구(강남,여의도,중구,가산)접근성이 뛰어나다.
2. 교통
대표적인 3대업무지구에 접근성이 좋고 특히 강남 접근성이 좋다. 그리고 용산과 가산디지털단지로도 접근이 용이하다.
주요한 업무지구에 딱 중간에 위치하여 교통은 매우 좋은편이라고 할수 있다.
3.학군
. 관악구내 관악드림타운은 아팟 바로앞에 있는 구암중학교에 배정된다.
관악구16개 중학교 중에 1등이며 특목고를 가장 많이 보내는 학교이다
관악구에서는 제일 좋은 학교로 부동산에서도 소개한다.
학원가는 단지 아래 현대시장을 중심으로 31개가 포진되었는데 관악구내에서는 가장많은 학원이 몰려있는 곳이다.
다른 학군과 비교할수는 없지만 동네에서 애들 학원보낼곳은 가장 많은 지역이다.
학원지도
4. 환경
상권지도
주변환경이 열악하다. 대형마트 없고 백화점 없음. 일반적 주변상권을 이용하려고 해도 거리가 있음.
다만 단지내 자체 상가가 있어서 간단한 쇼핑은 가능.
5. 공급
공급은 29년까지 관악구에서 전무하다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| [월부] 아파트 수익률 보고서 - 수익률 계산기 | |||
| 관악드림타운 (2003년식/3544/33평) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 09월 | 2023년 04월 | 2025년 9월 |
| 매매가 | 115,000 | 75,000 | 105,000 |
| 전세가 | 72,000 | 32,000 | 57,000 |
| 투자금 (전세가율) | 43000 (63%) | 43000 (43%) | 48000 (54%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -23% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -10,000 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 70% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 30,000 | ||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
동일평형으로 가격대와 연식이 비슷하고 1000세대이상인 (KB시세기준5계급)비슷한 급지 동대문구 전농SK1차를 비교평가 해본다.
1) 저평가 : 비슷한 가격에 전농sk에 비해 교통. 학군. 낫고 더 나은 입지 독점성을 보여줌. 가격도 약간 더 높기에 지금 적정한 가격이라고 보여짐.
2) 환금성 : 3000세대 이상의 대단지 아파트로 좋은 환금성.
3) 수익률 : 안전마진1억 확보. 전저점 대비 70%의 수익률.
전농sk에 비해 수익률이 높음. 전고점이 높고 지금도 약간 더 비쌈.
4) 원금보존 : 전세가율 55%수준 입지독점성과 전세가 상승여지가 많음. 안전성을 보여줌.
5) 리스크 대비: 전세 전고점 대비 1.5억 낮은 금액. 향후5년 주변에 입주물량 전혀 없음.
욕심 부리지 않으면 역전세 위험 거의 없음.
나의 투자 결론(매수 여부): 동작구에 바로 붙은 아파트로 연식이 오래되었지만 대단지로 강남접근성이 뛰어나고 초.중.고를 끼고 있다. 장기적으로 상승할수 밖에 없는 입지독점성을 가지고 있다고 생각하고 단기적인 요인(공급,심리)에서도 하락기준이 없다고 생각한다. 가격은 다양한 아팟비교평가후에 더 정확한 평가가 필요하고 비슷한 입지의 동대문구 전농sk와 비교했을때 현재 적정한 가격으로 보여진다.
✅ 작성하면서 느낀점 : 너무 시간이 오래 걸린다. 반복하면 짧아지고 익숙해질걸로 예상.
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