✅아파트명 e편한세상서울대입구1차1단지아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 (B 종사자수 10만명 이상)
관악구는 강남, 여의도 등의 도심 접근은 편리하지만, 직장 수는 많지 않은 배드타운 역할을 하는 지역이다.
2. 교통(A 강남 1시간 이내, 부도심 30분 이내)
강남 29분/ 여의도 40분/ 시청 47분
3.학군: C
관악초 근처에는 학원이 많지 않은 편이고, 미니 임장을 해보니 주변에 상가가 너무 많은 느낌
관악구 자체도 학군이 선호되는 지역은 아님
4. 환경
백화점: 롯데백화점 관악점
대형마트: 용산역 이마트, 여의도 이마트, 신도림역 이마트, 사당 홈플러스 등. 가까운 거리는 아니다.
인근 대학병원: 중앙대병원, 서울대병원 보라매
5. 공급
최근 들어온 관악 센트씨엘을 제외하고 공급이 예정되진 않은 것 같다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
- 전고점대비 약 9% 정도 빠져있는 상태: 저평가는 아닌 것 같고, 저점 이후 많이 올라온 것으로 보인다.
- 다른 아파트와 저평가 비교를 해보는 것이 필요할 것 같다.
2) 환금성 :
- 관악구 내 소수 신축이고, 관악 쎈트시엘이 들어오기 전까지 대장 아파트를 하던 단지로서, 지속적인 수요는 있을 것으로 보인다.
3) 수익률 :
- 수익률을 기대할 수 있을 정도인지는 잘 모르겠다. (솔직히 어려움, 검토 필요!)
4) 원금보존 : 전세가 54%에서 전세가 60%가 되면 원금 보전 리스크는 있다고 보여짐.
5) 리스크 대비: 주변 동작구나 영등포구와 입체적으로 보는 것이 더 필요할 것으로 보임. 리스크 대비 가능한지 좀 더 검토.
나의 투자 결론(매수 여부):
처음 신혼집을 구할 때인 2023년도에 노려봤다면 차익을 얻을 수 있었겠다는 생각은 든다. 그러나 지금은 시기상 적절해보이진 않는다. 좀 더 좋은 물건을 발견할 수 있을 것이라 생각되어 투자하지는 않을 것이다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
처음 작성해본 수익률 보고서이지만 조원분들 내용도 참고하며 겨우 작성했다. 부동산에 대해 무지할 때 가고 싶었던 아파트라 이번에 조사를 해봤는데, 확실히 아이들의 학군을 생각해보니 좀 멀리서 지켜보는 것도 괜찮겠다는 생각이 들었다. 부동산 공부 처음때는 보이지 않았던 자료들과 내용들이 점차 보이는 것 같아 뿌듯하다.
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