[열기88기 5를집만4조 송이22] 수익률 보고서_동작구 노량진우성 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명 : 노량진 우성('97, 901^)

✅위치(지도)

노량진 우성아파트는 1, 9호선 노량진 역에서 도보로는 좀 멀고 마을버스를 타고 갈 수 있는 거리이다.

언덕에 있지만 단지 내부는 평탄화가 되어 있고, 주변에 구축이 많고 아이들이 많은 편이다. 

구축 사이 언덕 꼭대기에 초등학교가 있다. 최근 동작구 역세권에 신축이 많이 들어와 신축 중심으로 높은 가격이 형성되고 있다. 노량진 뉴타운도 조성 예정이고, 상도동 쪽에도 24년도에 입주한 신축이 있고, 흑석동에도 신축, 사당동에도 재개발 예정지인 곳이 있어 동작구는 전반적으로 공급이 있는 편이다.

✅입지평가

1. 직장

*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다. 

동작구 종사자수

2. 교통

강남역 : 한번에 가는 버스 46분 / 버스-지하철9호선-지하철분당선 36

시청역: 1호선 타고 27분(마을버스 포함)

여의도역: 23분

지리상 업무지구에 모두 가까운 듯 하다.

하지만 강남은 의외로 교통이 안 좋아 시간이 걸리거나 환승을 두 번 해야 하고

1,9호선으로 한번에 갈 수 있는 시청과 여의도로의 접근성이 좋다.

시청역: 1호선 타고 27분(마을버스 포함)

여의도역: 23분

  여의도 접근성이 좋구나.

3.학군

동양중 80%, 

장승중 78%

초등학교는 바로 옆에 있으나 중학교가 가깝지 않다.

중학생은 버스 타고 다닐 수 있으니 예외로 하자.

4. 환경

• 대형마트

놀랍게도 동작구 행정구역 내에는 대형마트가 하나도 없다.

인근에 이마트 여의도점, 이마트 구로점, 홈플러스 서울남현점이 있다.

• 병원

중대병원, 서울시 보라매병원, (영등포구 한림대학교 강남성심병, 대림성모병원. 영등포구와 동작구 경계선에 위치)

• 백화점

롯데백화점 관악점

5. 공급

서울 전반적으로 공급 부족인 상황. 전세가 상승과 매매가 상승이 예상되어 전체적으로 투자하지 나쁘지 않다.

동작구에 28년 수방사 556세대가 예정되어 있으나 입주 물량이 많지 않아 바로 근처 대방역 인근을 제외하고는 큰 영향은 없을 듯 하다.

동작구

서울시

동북쪽과 강남권에 공급이 많다

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

현재 시세 : 노량진 우성 32평 현재 매매 12.85억 전세 6억

5년 내 고점 매입시: 2022년 4월 매매 12.5억 전세 7.1억

5년 내 저점 매입시: 2023년 8월 매매 9억 전세 4.5억← 수익을 높이기 위해서는 이 때가 매수적기이나 투자금이 너무 많이 든다. 4.5억으로는 신축을 노려볼 수도 있을 것 같다.

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 현재는 전고점을 넘어선 상황으로 싸다는 생각이 안 든다.

2) 환금성 : 세대수 901세대, 노량진역에서 마을버스로 접근이 어렵지 않다는 점, 근처에 초등학교가 있다는 점, 구축이지만 아파트들이 모여있다는 점에서 환금성은 중간 정도라는 생각이 든다.

3) 수익률 : 저점에 매수했을 경우 수익률은 86%, 순수익은 3.85억. 저점 시기에도 투자금이 4.5억이나 들기에 적합한 투자는 아닌 것 같다. 

4) 원금보존 : 현재 전세가율이 너무 낮고, 전고점을 돌파했기 때문에 원금보존에 적합하지 않다.

5) 리스크 대비: 현재 규제로 6억까지밖에 주담대가 안 나오고, 전세금 대비 10%의 현금을 보유하거나 대출 대응이 되어야 하는데 6천만원의 현금은 부담스러운 상황임

나의 투자 결론(매수 여부): 단지 임장하면서 위치도 나쁘지 않고, 초등학교 가깝고, 단지 내부가 네모로 생기고 가운데에 놀이터가 있어 부모들이 관리하기 편해서 거주 수요가 있겠다고 생각했다. 그리고 주차장 입구도 따로 빠져있어서 덜 위험한 측면이 있다. 그런데 수익률을 계산해보니 들어가기 쉬운 투자금도 아니고 이 투자금이면 더 좋은 입지에 연식도 더 좋은 단지에 할 수 있을 것 같다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 역시 단지 정보와 느낌만 가지고는 투자를 결정할 수 없다. 저환수원리까지 봐야 한다!!

종잣돈이 없거나 투자가 임박하지 않으면 전혀 급하지 않아서 나도 모르게 해야 할 일을 안 하게 된다. 경제적 자유를 달성하는 기간을 단축하기 위해 마음은 내키기 않더라도 임장과, 지역 분석과 단지분석과 결론을 내는 일을 반복하자. 임장 보고서는 그냥 보고서가 아니다.  나의 미래의 투자 계획서이다.

(그래도 임장은 나름 재밌음. 현재까지 젤 재밌는 거 임장.)