영통구 원천동 광교중흥S클래스 아파트 수익률 분석 보고서 [킴나두]

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

광교중흥S클래스

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장 A등급 (20만명 이상)

종사자수 168,344명, 사업체수 30,260개

2. 교통 A등급 (강남 1시간 이내)

강남

• 광교중앙역: 37분
• 망포역: 47분

3.학군 A등급 (95%이상 3개)

90%이상 6개, 85%이상 4개

4. 환경 A등급 (백화점1개, 마트 5개)

갤러리아

이마트 1개, 롯데마트 1개, 홈플러스2개, 트레이더스 1개

5. 공급 S등급 (적정수요 0.5배 범위 내)

#수원시

수원시 연간 적정 공급량 5,986세대 = 인구수 1,197,257 X 0.5%

수원시 3년 적정 공급량 = 17,958세대

3년간 예정된 공급 5,328세대

26년: 3,533세대

27년: 1,795세대

28년: 없음

#화성시 (S등급)

#용인시 (S등급)

#성남시 (S등급)

수원시와 인구이동을 주고 받는 화성, 용인, 성남에 입주물량이 있지만 0.5배 이내로 리스크가 크진 않다.

다만, 주변 단지로 영향을 줄 수 있기 때문에 확인 필요!

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가: 전고점 대비 약 15%정도 하락했지만, 16억대면 성동구, 분당구, 강동구에서도 단지들을 찾아볼 수 있어서 저평가는 아니라고 생각되었다.

2) 환금성: 300세대 이상, 4층이상

3) 수익률

투자금 8.3억 (16.3억/8억)

10년에 100% 수익률을 달성하려면 수익이 8.3억이 되어야 한다.

10년 뒤에 24.6억이 될까?를 고민해보면 강남 접근성 + 영통 일자리 + 광교 환경의 선호도를 생각해봤을때 가능할 수 있을 것 같다.

4) 원금보존 

전세가율 49%로 낮지만 영통구는 입지독점성이 있으며 특히 광교는 수요가 높은 곳이다.
3년 내 입주 물량은 0.5배 이내로 앞으로 전세가가 오를 가능성이 크다.

5) 리스크 대비: 

인구이동을 주고받는 화성시 공급이 예정되어 있으며 적정수요 1배 이내

최악의 상황에서 잔금 대비가 어려움

나의 투자 결론(매수 여부): 매수하지 않음

가치 있는 물건은 맞지만 가격이 싸다고 생각되지 않고, 내 상황에서 리스크 대비가 어렵다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

하나씩 계산해보고 스스로 생각하는 과정을 통해 가치를 알아가는 과정이 재밌었고, 투자를 결정하는 과정을 계속 반복해야겠다는 생각이 들었다.