[88기 88한집 4모아 6십억 벌고 은퇴하조 초코꿀단지] 2주차 과제 아파트수익률 보고서 작성하기

*제목 예시 : 답십리동 답십리 대우 아파트 수익률 분석 보고서 

✅아파트명

성동구 금호동 서울숲푸르지오

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장: 성동구 A

2. 교통: 교통의 요지, 고소득 일자리로 1시간 이내 컷 

3.학군: 옥수초(18명) - 광희중(85.9%), 학군 아쉽다

초품아이나 학급당학생수가 적고, 고학년으로 갈수록 학생수가 줄어든다(사립 보내지 않을까..?)

성동구 내 가장 학업성취도가 좋은 광희중 배정이나, 멀다 (버스 15분, 도보 26분)

4. 환경: 백(0), 마(2개), 병(1개), 스(15개)

성동구 내 백화점 없고, 마트 2개, 종합병원1개, 스타벅스 15개이나 

서울숲푸르지오 근처로 백화점, 마트, 병원은 없고, 스타벅스도 금호역으로 가야됨 

그러나 한강뷰~

한강뷰 외에 생활환경은 그닥 좋은편은 아님 

5. 공급: 3년 평균 1,283세대(적정수요 1,367세대)

2025년 2179세대, 2026년 0세대, 2027년 1670세대, 2028년 0세대 

청계리버뷰자이 분양가 59 약 10억, 84 약 12억

서울숲푸르지오 59 17.0/6.0, 84 20.0/7.8

2025년 1월, 7월 성동구에 과다공급 있었으나 

워낙 서울수도권에 공급이 없다보니 매매가나 전세가 크게 영향 안받음 

2027년 적정공급량을 넘어서서 분양을 하더라도 큰 영향은 받지 않을 것으로 예상됨, 입지적으로도 신축이 들어서는 신답역보다는 옥수, 금호역이 좋다고 생각이 됨  

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

3개월 전 21.5억이 최고 매매가, 현재는 고점 대비 -12%인 20억 

계속 전고 기록 중 

아무래도 한강 보이는 앞동과 향에 따라 가격 차이가 있을 것으로 예상 

23년 5월 저점에 매수했다면 투자금 대비 88% 수익 

(16년 1월 5천만원으로 투자할 수 있었던 시절도 있었다(6.5/6.0)

✅현장사진

나중에 가보겠슴당

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : △ (최근 실거래 고점 대비 -12%, 동과 향에 따른 차이가 있을 것으로 예상)

2) 환금성 : O (888세대, 꾸준히 거래가 이뤄지는 곳)  

3) 수익률 :  O(10년 매매 수익률 177.25% → 10년 뒤 35.45억 예상 → 투자금 12.2억 투입 시 수익률 127%예상)

4) 원금보존 : O(원금 보존 가능) 

5) 리스크 대비: 공급 있어도 역전세 위험 없다(입지적으로 우세, 서울수도권 전체적으로 공급 부족, 전세 싸게 내놓으면 빠진다)

나의 투자 결론(매수 여부): 동과 향을 잘 보고 매매를 해야 할 것으로 생각이 든다,  

✅ 작성하면서 느낀점 : 주변보다 연식대비 매수가가 저렴한 것으로 생각이 들어 분석을 해보았는데, 옥수, 금호역 주변의 단지들보다 학군과 환경에서 부족하다는 생각이 들었다. 그래도 고소득 일자리 지역을 1시간 이내 모두 접근 가능하다는 점에서 입지적으로 매우 우수한 지역이기에, 싸게 매수한다면(+한강뷰에 남향! ㅎㅎ) 잃지 않는 투자를 할 것으로 생각이 든다.