*제목 예시 : 광주 남구 봉선동 봉선동 제일 풍경채 수익률 보고서
✅아파트명 봉선동 제일 풍경채
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
*직장 데이터는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
광주 광역시에서 광산구>북구>서구>동구> 남구 순으로 파악할수 있었다.
광주 광산구 북구는 제조업 기반의 직장이 많은것으로 알수 있었으며
광주 서구는 기아자동차 시청 법원 한국은행 보험회사들 그리고 각종 관공서들이 많이 포함 되어 있는걸로 파악할수 있었다.
광주 남구는 큰 직장이 없구 현재 남구 압촌동에 에너지 밸리 에너지 산단에 한전 KDN 직장을 만들려고 하고는 있으나 아직은 큰 직전은 없는데 최근 기사를 찾아보니 한전 사옥이 들어 온다는 말이 나오고 있다.
남구는 부동산업이 많았구. 그리고 사업하시는분들이 많은것으로 파악 할수 있고 의사.변호사.검사.교사.대학교수
등 소득이 높구 전문직의 직장인들이 살고 있어 교육열 높은 소득의 직업군이 살고 있는것으로 알수 있었다.
2. 교통
광주광역시는 자차기준 30~40 정도 출퇴근이 걸리는걸로 판단할수 있었다.
남구>서구>광산구>북구>동구 기준으로 볼때 끝에서 끝으로 가더라도 자차기준 30~40분이면 출퇴근이 가능한걸로 볼수 있었다. 하지만 광산구로 빠지는 평동공단 같은곳은 빠져 나가는 차량이 많아 출근길 퇴근길은 조금더 걸릴꺼라고 대략 1시간 잡아야 하지 않나 싶다.
3.학군
광주 남구는 여학생 학군인 대성여자중학교 91.4% , 동아여자중학교 90.6% ,동성여자중학교가 90.6% 인걸로 파악할수 있었으며 광주 남구는 여학생들 수요가 많겠구나 알수 있었다.
봉선동 남학생 학군은 제일풍경채도 배정 받을수 있는 문성중 89.5%로 볼수 있었으며
그 밑에 삼익 금호타운 1차가 보낼수 있는 봉선중학교는 81.4%라는 것을 볼수 있었다.
4. 환경
5. 공급
광주는 1년 적정세대가 대략 7천세대인데 26년 중심지 북구 서구에 공급이 많은걸로 1~1.2만 세대가 들어 오는 걸로 보아 공급이 많다. 2027년 적지않아 입주물량이 해소될려면 26~27년은 지나야 하지 않을까? 외곽이 아닌 중심지 좋은 아파트들이 들어오면 전세가? 매매가? 어떻게 될지 궁금하다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 저평가 가치보다 싸게 산다 → 저평가의 진짜 의미 '가치가 있는 것을 가치보다 싸게 산다.
현재 전고점 대비 -19% 가격인 A타입 8.2억 B타입 8.1억에 가격이 나오는걸로 나오고 있다.
광주 1등 생활권의 랜드마크이며 10억을 찍었던 단지인데 충분히 가치가 있고 싼가격이라고 생각한다.
좋은 초.중을 보낼수 있으며 학군지라면 유흥가가 없는 좋은 환경에서 초중고를 보내고 싶을껀데 조봉초 문성중을 보낼수 있으며 스타벅스도 슬리퍼 신고 갈수 있을정도이다. 도보로 이마트도 갈수 올수 있을꺼라 생각한다.
단 단지내 아파트 상가가 부족하다는것은 조금 아쉽지만 그래도 봉선동의 랜드마크가 전고점 대비 -19& 저평가 구간이라고 생각한다.
2) 환금성 :
저층,탑층제외
300세대 미만 제외
매도 시점에도 사람들이 좋아할것이라면
현재 나와 있는
B타입 8.1억 남서향 10층
A타입 8.2억 9층,5층,12층 남서향 남동향
사람들이 좋아하는 향이
남향>남동향>남서향>동향>서향>남북향>북향이라고 볼때 2번3번째 좋아하는 향에 층이 9층 10층이라면 충분히 환금성도 있다라고 생각한다.
봉선동에서 가장 좋은 입지에 위치해 있는것은 아니지만 연식으로 커버가 되고 아직까지는 랜드마크에 있다보니 환금성 측면에서는 충분하다라고 생각한다.
3) 수익률 :
투자금을 최소화해서 수익(수익률)를 높인다.
수익성의 진짜의미 보유한 투자금으로 충분한 수익을 낸다.
난 현재 3.3억의 투자금도 없지만 있다라고 해도 이 단지가 베스트는 아니라고 판단했다.
수익금+수익률(투자 실력에 따라 결정 된다라고 생각한다.)
현재 3억 3천 3백 만원으로 투자를 한다 라고 가정 할때 전 고점 까지 회복해서 매도를 한다고 가정 했을때 38% 수익을 볼수 있다라고 생각한다. 38% 수익이 날곳 중에서 최선이라면 하겠지만
난 이 투자금 이라면 조금더 가치가 있는곳에 서울권 3~4급지에 투자해보려고 노력 할것이다. 만약 지방밖에 모른다면 부산 대구를 투자 할것이다.
부산 해운대구나 수영구 아님 대구 수성구에 연식 좋은걸로 투자를 해보려고 노력하겠다.
광주광역시에서
4) 원금 보존 :
원금 보존 전세가율이 높은 단지에 투자한다.
원금보존의 진짜 의미 전세가율 높은 단지에 투자 + 원금을 지킨다.
현재 전세가율 이 63%로 원금 보존이 어렵다고 생각한다. 지방은 75~80% 최대 90까지는 봐야 하지 않나 라고 생각할때 원금 보존이 안될 리스크도 있다고 본다. 그게 2020년 전세가와 2023년 전세가 3억대로 계약 된걸로 볼때
잃을수 있다라고 생각한다.
원금보존을 위한 투자 3원칙
지금 전세가율 (= 전세가) 이 적적한 수준인가? 광주는 현재 2025년이 단기적으로 입주물량이 작아지면서 전세가율이 오르고 전세가 많이 없기는 하다. 근데 2026~2027년 공급이 많아 진다라면 전세가율을 조심해야하는게 맞다.
수요가 많고 , 가치가 있는 물건인가? 수요가 많고 가치가 충분하다라고 생각한다.
단기 입주물량이 적절한가? 2026~2027년 중심지에 공급이 많다.
현시점 투자금으로 투자한다면 난 이단지에 원금보존을 못할수도 있다라고 생각을 해본다.
5) 리스크 대비:
리스크는 피패서 투자한다.
리스크의 진짜 의미 감당가능한 리스크에 투자하고 대응한다.
만약 전세가 안 맞춰질시 잔금시 될수 있는 사람인가? 난 현재 310만원 적금을 하고 있으며 아내랑 나랑 1억5천정도 보유를 했는데 1호기를 했다. 그러면 최대 4억까지 빌릴수 있으며 이자를 200만원 내고 100만원 적금한다고 했을때 나에게는 맞지 않는 투자라고 생각한다.
역전세까지는 아니더라도 2년뒤 입주물량이 남아있다라면 현시점보다 역전세도 있지 않을까라는 생각은 해봐야한다.
나의 투자 결론(매수 여부):
투자금 대비 더 안정적인 수익율과 원금보존도 원하고 있으며 리스크 대비가 되지 않으니 투자 하지 않겠다. 나의 맞는 투자금과 잔금할수 있는 4억대 5억대 매매가를 가지고 있는데 좋은 연식에 투자하는게 맞다라고 생각한다. 그래서 난 1호기를 매매가 5억 4.5억까지 봤구 4.5억 매매가 가지고 있던 물건을 4300만원을 깎아 4억7백에 매수를 한것이다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
열기 기초반 와서 수익율 보고서를 자세하게 써보니 나중에 투자할때도 더 적용해보고 싶다라고 생각한다. 마지막 투자하기전에 앞서 먼가 임장보고서 칸에 이부분을 넣으면 먼가 더 가치를 알수 있구 오를때까지 장기보유를 할수 있지 않을까? 라는 생각을 가져 볼수 있었다.
2년 4개월전 열반스쿨 기초반때보다 과제나 수익율보고서 같은게 생겨서 너무나도 좋구 월부 커뮤니티는 나날이 수강생들에게 더 가르침을 주시고 싶어서 발전하는 모습에 응원드리고 박수드리고 싶습니다.
좋은 가르침 주셔서 감사드립니다.
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