🌟강변3단지 아파트 수익률 보고서🌟

✅아파트명 

 가양 강변3단지 (강변아파트) 

• 주소 : 서울 강서구 허준로 139 

         서울 강서구 가양동 1475

✅위치(지도)

✅입지평가

(직장/교통/학군/환경/공급)

1. 직장 (종사자수에 따른 등급)

[수도권/서울] 강서구 A등급 

종사자수 290,473명 / 사업체수 58,806명

2. 교통 (강남/여의도/시청까지의 거리)

강남 (19~22km) : 약 50분

여의도 (9.1~12km) : 약 35분

시청 (16~18km) : 약 45분 

3. 학군 (인근 중학교 학업성취도)

경서중학교 (가양동)

• 진학률: 70.1%  
• 특목고 / 외고 / 국제고 진학률: 2.1%  

공진중학교 (가양동)

• 진학률: 69.6% / 70%
• 특목고 / 외고 / 국제고 진학률: 약 4.0%  
   

4. 환경(주변 편의시설)

• 홈플러스 가양점 1.2km
• 홈플러스 메가푸드마켓 강서점 1.3km
• 킴스클럽 2.8km

5. 공급 (입주물량)

• 힐스테이트 등촌역 

  → 2026년 10월 / 543세대

• 염창역동문디이스트(주상복합)

   → 2025년 11월 / 66세대 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅나의 투자 결론 (각 항목별 평가)

🔥저🔥환🔥수🔥원🔥리

1) 저평가

 : 최근 저점 대비 반등 중, 아직 고점 회복 전이므로 

   중간 지점. “절대 저평가”라기보단 중립~약 저평가.

2) 환금성 

: 9호선 급행역 수요 덕분에 양호. 

  단, 거래량은 장세 따라 민감할 듯..

3) 수익률

 : 고점 매수 시 손실 크고, 

   저점 매수 시 30%대 수익. 매수 타이밍 중요.

4) 원금보존 

: 안정적 입지라 장기 보유 시 

  원금 보존 가능성 높다고 생각함.

5) 리스크 대비

: 개발 호재와 입지 덕분에 가격이 더 내려가는 것에는  제한적일 수는 있지만, 단기 변동성은 존재.

나의 투자 결론 (매수 여부)

➡️ 🤔 보류 🫨🤔

1)장기 관점(5~10년) + 저점 접근 시 매수 고려 가능.

2)단기 차익 노린다면 수익률 낮아 매력도 떨어짐.

• 내 투자금 규모를 고려하면 매물 평수 13평대 진입 가능성이 높습니다.

  5억 이하 매물이 나온다면 검토할 수 있으나, 장기 보유(5년 이상) 관점에서만 메리트 있다고 생각함.

• 2026~2027년 CJ부지 개발 착공 이후 중간 진척 상황(상업시설 입점자, 교통 연계 개선 여부)

  확인 후 진입하는 전략이 유리할 수 있지 않을까 싳음. 그 시점에는 개발 계획의 가시성이 확보되어 리스크 감소한다고 볼 수도 있고, 동시에 시장 상황(금리, 규제, 경기)에 따라 가격 조정 가능성 존재

   

  → 당장은 무리해서 진입하기보다 보류.

  → 저가 매물이 나오면 

  장기 관점에서만 매수 고려.

  → 실질적인 진입 시점은 2026~2027년, 

     CJ부지 개발 진행 확인 후에! 

😇메리트

1. 입지 안정성
   • 9호선 가양역 도보권, 교통·생활 인프라 양호.
   • 한강 접근성 + CJ부지 개발 호재.
2. 저점 매수 시 수익성 확보 가능
   • 보고서 기준 저점 매수라면 32% 수익률 확보.
   • 임대 수요 안정적이라 공실 리스크 낮음.
3. 리스크 대비 수익 구조
   • 저점에서 들어가면 “손실 가능성 < 상승 여력” 구조가 나옴.

👿리스크

1. 노후 단지

   1990년대 준공 → 재건축/리모델링 변수 크고, 유지비 증가 가능.

2. 고점 매수 시 리스크
   • -13% ~ -19%까지 손실 가능.
   • 단기간 차익보다는 장기 보유 필요.
3. 학군·브랜드 한계
   • 강남권 학군 대비 매력은 낮음 → 개발 호재에 더 의존.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

이번 보고서를 작성하면서 단순히 수익률만이 아니라, 저평가 여부, 환금성, 수익률 구조, 원금 보존 가능성, 리스크 대비까지 종합적으로 살펴보는 것이 얼마나 중요한지 깨달을 수 있었습니다. (저환수원리!)

강변3단지의 경우 “절대 저평가”라기보다는 중립적인 수준이었고, 환금성은 양호하지만 거래량은 장세에 민감하다는 점을 알게 되었습니다. 

또한 고점과 저점의 매수 시기에 따라 수익률이 크게 달라진다는 사실을 보며, 타이밍의 중요성도 다시 한번 실감했습니다. 

안정적인 입지 덕분에 장기 보유 시 원금 보존 가능성은 높다고 판단되지만, 단기 변동성은 여전히 존재한다는 점도 분명한 리스크라고 느꼈습니다.

이 과정을 통해 투자란 단순히 오를 집을 찾는 것이 아니라, 리스크를 얼마나 관리하고 장기적인 안목을 가지느냐에 달려 있다는 교훈을 얻었습니다. 

앞으로도 이번 분석처럼 균형 잡힌 시각으로 시장을 바라보며, 조급하지 않고 꾸준히 준비하는 투자자가 되고자 합니다.

열반스쿨 기초반을 통해 어렵지만 수익률 보고서도 꼼꼼히 작성해보고, 투자의 기초를 배워나갈 수 있음에 진심으로 감사합니다!☺️💕🍀🔥
 

이렇게 오래걸릴줄 몰랐는데

자꾸 하다보면 나중엔 더 속도가 빨라지겠죠!🥹😆

🙏🏻 부린이도 배우면 할 수 있다!

 희망갖고 화이팅!!!!!