양천구 신정동 목동삼성래미안 2차 수익률 분석보고서[열반스쿨 기초반 88기 24조 나혜희를 위하여]

✅아파트명 

 목동 삼성 래미안2차 

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

양천구 일자리B등급, 구로구, 금천구, 영등포구 인접 지역으로  직장 데이터 함께 적용하였다

2. 교통

3.학군

<학원가>

1. 목동 앞단지(1-6단지):광장 빌딩, 파리공원쪽 주로 중고등 학원밀집, 오래된 소형학원
2. 오목교역 부근:  대형 영어유치원및 영어학원 밀집(소위 잘하는 아이들이 간다는) 시대인재, CNC 초고학년, 중고등학생 대형학원 夛
3. 신정동, 양천경찰서 부근 뒷단지(8-14단지) 학생들이 다님, 대형학원 지점들은 거의 다 들어와있음(기파랑, CMS등)

래미안 아파트는 14단지 주변으로 인근에 소형보습학원위주의 학원은 있음, 주로  자전거나 자가용을 이용하여  신정동1위 학원가로 학원다님

<학교>

래미안 아파트에서 신정동 학원가 까지 자전거로 약 3분,오목교역 학원가 까지는 약 5분정 도 소요된다

직접 가 본 결과 3-5분은 너무 짧고 10분내에 정도 걸린다

양천구 목동, 신정동내 중학교 성취율은 대부분 95%이상

래미안아파트에서 배정되는 초등학교는 갈산초, 중학교는 남자아이들은 목일중, 여학생들은 봉영여중으로 배정된다

목일중 학업성취도 93% 봉영여중 94% 이다.

바로옆 목동 아이파크와  우성아파트와의 가장 큰 차별점은 갈산초 배정이라는것, 아이파크, 우성아파트는 은정초 배정인데 은정초는 지역내 인지도가 낮은 편이라 갈산초 배정으로 선호하고 초등학교때문에 아이파트(신축) 입주를 망설이기도 한다

4. 환경

목동의 끝자락, 신정동의 거의 끝이고 구로구 고척동과 인접하였다

근처에 차량기지가 있는데 현재 없앤다고 하는데 언제 될지는 모른다. → 차량기지 이전시 호재로 작용

차량기지 위쪽의 육교로 건너 2호선 양천구청역 까지 도보로 10분정도 걸린다. 

근처 유수지도 개발예정

아파트 근처 갈산도서관, 갈산공원 , 갈산문화예술센터가 있어 아이들과 문화생활을 즐기기에 좋을것 같다. 

구로구와 생활권 공유하여 구로, 양천구 상권 모두  이용할수 있는게 가장 큰 장점일듯하다.

5. 공급

현재 양천구 수요 1691에 입주물량은 70 밖에 안되는 현저히 수요가 많은 상태이다. 하지만 현재 목동 아파트 1-14단지까지 재건축예정으로  목동래미안 아파트 근처 8,9,10,11,12,13,14단지 대규모의 물량이 들어올듯하나 이제 정비구역 지정, 추진위원회 승인 절차를 밞고 있어 10년이상 기간이 걸릴듯 하다. 

향후 5년 정도까지는 기존 아파트 수요는 있을것 같으나 10년이상 보유할 가치가 있을지는 의문이다. 

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

갈산공원, 래미안아파트 전경, 갈산문화예술센터 

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 바로 옆 목동 파크자이 아파트가 들어서면서 상대적으로 저평가 됨, 파크자이 아파트는 은정초 배정이지만, 목동래민안2차는 근처 아파트중에 유일한 갈산초 배정 단지이다.  목동의 대부분 학군때문에 이사하는 곳으로 학교배정은 제일 중요한 주거지 선택 기준이 된다. 

목동 아파트 특성상 단지 아파트 제외하고는 100-300세대 규모의 아파트가 많은데 그중에 래미안 아파트 근처 인프라(공원, 문화체육시설,산책로)가 풍부한것 에 비해 상대적으로 가격이 덜 오른것  같다. 

2) 환금성 : 전세가율55~60%까지 되는 단지로 하방이 제한된 상태인 것 같고 단지의 재건축이 10년 이상 소요될 거라는 예상하에  대단지가 조성되기 전에는 충분한 수요가 있을듯 하여 환금성은 중상정도 될듯하다. 다만 래미안2차 아파트가 있는것이 목동의 가장끝, 구로구와 오히려 인접한 곳으로 목동 메인과는 떨어진곳으로 전반적인 부동산 경기 하락, 대단지 아파트 입주시  선호도가 떨어져 가격 하락 가능성도 커보인다. 

3) 수익률 :

목동 래미안아파트 바로 옆 목동 파크자이 수익률과 비교해 보았다.  파크자이는 목동내 보기 드문 준식축으로 지어진지 7년차 아파트로 목동의 끝에 있는 아파트 임에도 불구하고 32평 15억대 가격을 형성하고 있다. 하지만 목동 래미안2차 아파트 저점매수시 순이익은 약 1억 가량 높았으며 아직 직전 고점도 회복하지 못한 상태이다.  파크자이는 분양당시가 가장 최고가 였고 현재 그 최고가에 거의 다다른 상태이다. 래미안2차 아파트가 아직 고점까지 상방을 열어둔 상태라 지금이 매수 타이밍이 아닐듯 싶다. 

4) 원금보존 : 

전세가 비율이 높아 원금보존 가능성은 높아보인다. 

5) 리스크 대비: 강의에서 배운 대로 무리하게 전세를 올리지 않는다. 현금 자산이 충분히 확보된 상태에서 매수 한다. 

나의 투자 결론(매수 여부):  대출없이 매수시 자기자본 5억정도 필요한 상황, 실거주 조건으로 투자도 고려 할수 있는 상황. 현재 주거지 부근으로 계속 예의 주시했던 물건이지만 다른 지역 아파트와 비교평가 해볼 예정이다. 현재 한정된 목동내 매물중 학군으로 고려했을때 나에게는 가장 최선의 아파트인것 같다. 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

대충 가격알아보고 비싸네? 괜찮을것 같다 등… 막연하게  아파트에 대해 알아봤었는데 강의 듣고 그대로 입지분석석및 저환수원리에 대해 차근차근 알아보니 뭔가 매물이 명확해지는 느낌이었다. 이렇게 계속 보고서 작성하면서 공부하고 나만의 데이터를 쌓아가야겠다.