서대문구 홍은동 북한산더샵 아파트 수익률 분석 보고서
✅아파트명 : 북한산 더샵(2017년12월 / 552세대 )
세대 분포 : 25평91세대,32평291세대,41평5세대,42평34세대,43평34세대,44평3세대
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 B
37,915개 사업체 / 128,417명의 종사자 분포
(중구,종로구 등으로 출퇴근 하는 인원이 많아 베드타운의 성격을 지닌듯함)
2. 교통 A-
지하철3호선과 버스노선을 이용해 강남,여의도,시청등의 핵심 직장군 으로 이용 편리
입지가 서울 서쪽에 치우쳐 있어 아쉽다
네이버 길찾기 참조
강남 46분 / 여의도 35분 / 시청 34분 (출근시간 기준)
3.학군 C
초등학교까지는 여기서 보내고 중학교 진학 시기에는 마포 등으로 이주하려는 학부모들이 상당수
상급지로 올라가기 전 거쳐가는 동네라는 인식이 있음
서울 382개 중학교중 학업성취도 정원여중이 97위
정원여중 86% / 인왕중 71% / 홍은중 71%
4. 환경 A
백화점 및 문화 시설은 신촌,홍대 인근에 풍부한 편
대형마트는 은평구,고양시 등으로 이동해야 함
근접 대형 병원 - 신촌 세브란스 병원 15분 / 강북 삼성 병원 18분 (자동차 기준)
인근 전통시장-인왕시장이 있어 주부들이 자주 이용함
홍제천을 통해 한강까지 자전거로 30여분
5. 공급 A+
공급측면은 극심한 상황이라 판단됨
영천동 경희궁유보라(주상복합) 199세대 / 남가좌동 DMC가재울아이파크(주상복합) 283세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세 : 북한산더샵 32평 현재 매매 11.9억 전세 7억
5년내 최고점 : 2021년9월 매매 13.15억 전세 8억
5년내 최저점 : 2023년1월 매매 9억 전세 5억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 :
수익 측면에서 전고점의 90% 까지 올라온 상황이라 상승 여력은 있다 보여짐
학부모중 중학교 진학은 마포 등으로 갈아타기를 원하는 사람들이 다수라 거쳐가는 곳이란 인식이 있음
2) 환금성 :
조사 평형 매물19건 직전 매매가 대비 3~5% 올려 호가 형성한 상황이나
홍제초 평가가 좋아 대기 수요는 있다 보여짐
주변 구축들이 많아 신축 수요로 환금성은 좋다 보여짐
3) 수익률 :
10년 후 매매가,전세가 2배로 오른다는 가정하에 연 18.5% 수익 예상
전세 상승분으로 약 8년 후(계약 갱신권 사용 가정) 실 투자금은 회수하는 상황이 예상 됨
4) 원금보존 :
현 전세가 59%로 서울 평균이고 향후 입주 물량이 극히 없는 지역이라 전세가 방어는 희망적
현 시장 상황 및 서울이라는 입지 특성상 원금보존은 된다고 봄
5) 리스크 대비:
현 전세가 수준으로 매매가 하락이 오더라도 여유 자금이 투입되는 상황이라 멘탈만 잡으면
버틸 수 있다 판단함
나의 투자 결론(매수 여부): 내가 목표한 수익률은 연20%여서 정한 원칙대로 매수를 포기 합니다
✅ 작성하면서 느낀점 :
맞게 작성한 건지 걱정이…
한 장 이라도 더 자꾸 작성해 작성 시간을 줄이도록 노력해야겠다.
막연히 갖고 있던 생각을 보고서로 작성해 보니 생각과 데이터는 다르구나
느끼고 주관적인 생각이 자꾸 개입하려 하는데 건조한 보고서로 하니
감정을 배제한 결정이 가능해져 내가 마치 유능해진 것 같은 착각이 든다
데이터로 만으로는 알 수 없는 현장을 알도록 기본을 다지고
기준에 벗어나지 않으려 노력하는 자세를 유지 할 수 있기를
내가 그런 사람이 될 수 있기를 바라본다
10년 후에도 보고서를 작성하며 아내와 의견을 나누는 나의 모습을 그린다
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