관악구 봉천동 관악 푸르지오 아파트 수익률 분석 보고서

✅아파트명

관악 푸르지오

세대수 2104세대

연식 2004년8월

평형 24,25,32,34,42평형

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

 관악구 종사자수 128,417명

2. 교통

서울대 입구역에서 약 1km 숭실대역에서 1.1km

도보15분 언덕이라 걷기는 조금 힘듬 버스 2정거장 마을버스 7번 운행

숭실대역에서 1.1km 

도보16분 버스 2정거장 

강남역 30분 / 여의도역 31분 / 시청역 46분

3.학군

초등학교 봉천초등학교로 배정 (등교시 1km 거리로 아이들 걸음으로20분정도 걸림)

봉원중 77.4% 상도중 83.6%

4. 환경

언덕에 위치 주변에 아파트 아파트 단지 밀접 관악우성 ,사당자이, 관악파크푸르지오

단지내 상가에 슈퍼와 파리바게트 문구점 병원이 입점되어있음.

종합병원 - 동작구 보라매병원/ 중앙대 병원

2차병원 -양지병원(관악구 신림역)

대형마트- 사당 홈플러스 (동작구)

백화점- 롯데백화점 관악점(동작구)

5. 공급

서울대벤쳐타운역 푸르지오    2025.05 / 571세대

힐스테이트 관악센트씨엘       2025.02 / 997세대

서울대입구역더하이브센트럴  2024.01  / 75세대

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  고점대비 10%정도 빠져있는 가격이라 저평가라 볼 수 없지만 주변에 재개발 이슈와 센트씨엘 신규아파트 입주로 추후 더 오를 수있다고 예측

2) 환금성 :  강남과 여의도 접근성이 좋고 주변에 어린이집 유치원 초등학교등이 근거리에 있고 폴리 어학원과 서강slp 영어유치원도 가까워 신혼부부와 아이 키우는 3~4인 가구의 선호도가 높은 단지라 환금성이 좋다 생각됨.

3) 수익률 : 투자금이 4억 5천정도 예상이되고 전고점으로만 회복이 되도 잃지 않는 투자라 생각되지만 더 큰 수익률을 기대하려면 기다려야 할 것 같음.

4) 원금보존 : 전세가율이 56%로 이고, 입주 물량이 26년 이후 없어 전세가 방어는 희망적이고, 대단지 아파트와 강남과 여의도 출근시 직주근접의 편리함으로수요가 꾸준히 있을 것으로 예상

5) 리스크 대비: 실거주 혹은 여유돈으로 투자해 빠른 시간 수익을 얻을려고 접근을했다면 멘탈이 무너질 수있어 최소 전세가 2번 도는 4년정도의 여유 시간을 갖고 긴 호흡으로 투자한다면 괜찮을 거라 생각됨

나의 투자 결론(매수 여부): 

✅ 작성하면서 느낀점 : 

오랜시간 거주한 동네라서 느낌적으로 생활권과 학군 위치등을 아는 상태에서 자료를 찾는것은 어렵지 않았지만 모르는동네를 찾아 제시된 자료를 해석하는 분석력이 어려워 5가지 기준을  복습해 정확한 기준으로 분석하는 연습이 많이 필요함.