동작구 흑석동 아크로리버하임 수익률 분석 보고서 [열반스쿨 기초반 88기 7조 달빛모험가]

✅아파트명

      동작구 흑석동 아크로리버하임

     *주소: 서울시 동작구 흑석동 341

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

  [수도권/서울] 동작구 B등급

   종사자수 106,159 /  사업체수 19,793

2. 교통 (강남/여의도/시청까지의 거리)

            *강남: 5.9km  33분                          *여의도: 3.6km  14분                        *시청:  6.3km  34분

3.학군

*중앙대사범대학 부속 중학교(흑석동)

 성취도 80.5%    특목/외고/국제고 진학률:  1.6%

*동양중학교 (본동)

 성취도 79.5%    특목/외고/국제고 진학률:  2.5% 

4. 환경(주변 편의시설)

*하나로마트 흑석점  272m

*롯데슈퍼 여의점 2.7km

*이마트 여의도점  3.1km

*롯데슈퍼 신반포점  2.9km

*여의도의 더현대서울과 반포의 센트럴시티 신세계백화점 이용가능

*중앙대병원이 180m 거리에 있음.

5. 공급(입주물량)

*동작구 수방사 부지 → 556세대  / 2028년 12월 입주예정

*동작 보라매역 프리센트 →91세대  / 2026년 10월

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  2021년 12월 전고점 대비 27% 상승, 높은 가격대

2) 환금성 :  9호선 흑석역 역세권

3) 수익률 :  현재 매수시 수익률이 크지 않음. 고점이라 볼수 있고 장기 보유개념으로 다가가야할 듯.

4) 원금보존 : 금리 인하 및 매매가 상승세로 원금보존 가능

5) 리스크 대비: 2025년~2029년까지는 신규 입주물량이 수방사부지 외에는 없음.  근처에 노량진 재개발, 흑석뉴타운 재개발호재로 가격 상승 기대. 그러나 2025년 하반기 매수시 안전마진 기대하기 어렵고 하락기때에는 매입가보다 떨어질 가능성 존재.

나의 투자 결론(매수 여부):  매수

1)내가 가진 자금으로 매매할 수 있는 가장 좋은 아파트

2)한강접근성 및 한강뷰를 기대할 수 있고 강남 접근성 좋은 9호선 역세권

3)학군이 미비하나 반포 학원가를 이용할수 있고 세화고, 세화여고 배정도 된다고 함.

4)노량진 재개발과 흑석뉴타운 개발호재로 향후 상승가능성 큼.

5)여의도 더현대서울과 반포와도 가까워 백화점 마트 병원 인프라 풍부

✅ 작성하면서 느낀점 : 

실거주와 거주보유분리 투자를 고민하면서 투자위주의 매물을 리스트업했으나, ‘강사와의 만남’ 이후 용맘님이 내가 가진 자금으로 ‘가장 좋은 실거주 아파트’를 선택하라고 말씀하셨다.

따라서 방향을 선회해 다시 대출포함 내가 갈 수있는 가장 좋은 아파트를 리스트업한 바, 동작구 아크로리버하임을 선정하였다. 신천 파크리오를 같이 보았으나 전고점 대비 둘다 27% 상승하였고, 아크로리버하임보다 대략 3억원이상 더 올라서 동작구를 선택하였다.

학군 및 가까이에 마트 및 백화점 등 인프라가 다소 부족하고 재개발 여파로 주변이 공사하면서 어수선한 측면이 있으나 향후 발전가능성과 상승가능성은 충분하다고 생각한다.

노량진재개발로 주변 동네가 이미 가격 반영이 시작되었고, 흑석뉴타운 내에 문화센터 건립 등 여러 호재가 있어 긍정적인 측면이 기대된다. 학군지에 비해 학군이 아쉬운 상황이지만 반포학원가와 반포 내의 고등학교 배정이 가능하기에 아쉬운 측면은 상쇄될것 같다.